Como reduzir o valor do ITBI na compra de um imóvel em São Paulo?

ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis, um tributo municipal que é pago sempre que há uma transação imobiliária, seja por transferência do nome do proprietário, seja por compra do imóvel ainda na planta. O processo de compra de um imóvel só é oficializado quando o imposto é pago. Sem a confirmação de pagamento do tributo, a propriedade não pode ser transferida para outro dono e nem a documentação é liberada.

O valor do ITBI vai variar de acordo com a cidade em que o imóvel é comprado. Em São Paulo, o valor é de 3% sobre a base de cálculo da transação. Para calcular o imposto, basta multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido. O melhor a se fazer, em acordo entre as parte, é considerar o valor de venda que foi negociado durante o contrato e não o valor venal, isto é, o que seria negociado em condições normais de mercado.

Para exemplificar e facilitar o entendimento, considerando a alíquota de São Paulo (3%), podemos considerar a compra de um imóvel cujo valor firmado em negociação foi de R$ 200 mil. A conta, portanto, seria feita da seguinte forma:

  • 200.000 x 3%: 6.000 = ITBI

Dessa forma, o valor pago de ITBI para transferir esse imóvel é de R$ 6 mil. Esse cálculo do exemplo, no entanto, só vale para compra direta do imóvel. Se houver um financiamento, o valor do imposto já é diferente.

Naquelas transferências que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou a Habitação de Interesse Social (HIS), é aplicada a porcentagem de 0,5% em cima do valor financiado, seguindo até o valor de limite máximo. Na cidade de São Paulo, o limite máximo é de R$ 88.714,99. Sobre os valores que excedem esse limite, seja no financiamento ou não, continua-se a aplicar a alíquota de 3%. O valor do ITBI será a soma das duas parcelas.

Ação judicial para reduzir valor do ITBI em São Paulo

Embora exista esse entendimento, a prefeitura de São Paulo tem feito uma cobrança indevida do ITBI. Devido a esse erro, o contribuinte pode acionar os seus direitos e garantir que o imposto seja pago com base no valor de negociação da compra do imóvel. Isso reduz o valor do tributo.

Conforme as legislações tributária e constitucional, a alíquota do ITBI deve ser estipulada sobre o valor que foi negociado ou sobre o valor venal do imóvel, prevalecendo o maior entre eles. No entanto, esse valor venal precisa passar por uma apuração detalhada, para que o tributo seja cobrado de forma coerente.

A Prefeitura de São Paulo, por sua vez, instituiu uma base de cálculo para cobrar o imposto em cima do valor venal, sem atribuir critérios para efetivar o valor correto. Essa situação gerou a cobrança de valores muito além do devido pelos contribuintes. Consequentemente, muitas ações judiciais foram iniciadas para assegurar o recolhimento justo do ITBI com base no maior valor entre o venal e o de transação.

Por causa da repercussão sobre o tema com as ações judiciais, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determinou que a base do cálculo do ITBI fosse o valor da transação ou o valor venal do imóvel, descartando o valor venal de referência.

Ainda assim, a Prefeitura de São Paulo segue fazendo cobranças indevidas do tributo do ITBI. Inclusive, no próprio site da prefeitura, além dos contribuintes declararem transações imobiliárias comuns, existe um campo específico para declarar transações imobiliárias por Mandados de Segurança ou por Avaliação Especial.

Valor venal e valor venal de referência

De acordo com a legislação, a pessoa que precisa pagar o imposto precisa fazer a consulta no site da Secretaria da Fazenda de São Paulo, para conseguir acessar o valor venal do imóvel que vai passar por transferência.

Nesse entendimento, há uma base de cálculo sobre a qual o tributo deve incidir, que se chama valor venal de referência. Na criação desse valor, a intenção do legislador seria aprovar uma quantia de mercado de uma forma individualizada, mais próxima da capacidade real do contribuinte.

Em São Paulo, o que tem acontecido é que os valores venais de referência são sempre maiores quando são comparados com os valores venais estabelecidos para o cálculo do IPTU. Para consultar o valor venal basta consultar no IPTU.

Em vários acórdãos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ)  tem decidido que não é obrigatório que o valor venal utilizado para apuração do IPTU seja atribuído ao valor do tributo em relação imóvel da negociação.

Dentre as principais soluções que tem sido apresentadas pelo STJ, a decisão mais recorrente para o cálculo do ITBI é estabelecer o valor com base na quantia estabelecida em contrato de transação, de acordo com o declarado pelo contribuinte.

Como existe certa dificuldade dos municípios em fiscalizar esses negócios jurídicos, principais nos quais envolvem as questões do ITBI, o mais importante nessas situações é buscar um advogado tributário. Afinal, recorrer a uma ação judicial requer conhecimento de causa, tempo e também cuidado para que todos os detalhes sejam levados em consideração e não corra o risco de perder a causa, voltando a pagar um valor de ITBI ainda alto.

Com a ação judicial, o morador de São Paulo pode recorrer sobre o valor atribuído pela prefeitura e pagar o imposto de acordo com o valor estabelecido na transação em contrato. Portanto, fique atento no momento dessas transações e converse com um advogado tributário para saber quais as chances e as possibilidades de recalcular o tributo.

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ITBI: o que é, quanto custa e como gastar menos com imposto na compra de casa ou apartamento?

Para realizar o sonho de comprar uma casa ou um apartamento, algumas etapas burocráticas precisarão ser cumpridas, não há como escapar. No entanto, há como se planejar para algumas quantias que são obrigatórias. Uma delas é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI). Ele é parte importante da compra do imóvel, porque garante ao proprietário transferir o apartamento/casa para o seu nome. Apenas quitando esse imposto obrigatório é que o dono do imóvel pode constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.

O ITBI é um imposto municipal. Ele deve ser pago quando acontece uma transferência imobiliária. Portanto, a oficialização da transação só acontece depois que o tributo também estiver acertado, pois sem o pagamento do ITBI o imóvel não pode ser transferido, nem a documentação pode ser liberada.

É importante lembrar que esse imposto só é cobrado quando acontece a transferência de proprietário do imóvel envolvendo pessoas que ainda estejam vivas. Caso a sucessão seja feita após o falecimento de alguém ou até mesmo por doação, é cobrado um outro imposto, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Para emitir a guia de pagamento do imposto, uma série de documentos são necessários. Entre eles estão contratos, formulários que podem variar de cada município e comprovantes de pagamento. Em situação de dúvidas sobre a documentação, procure um advogado especialista, ele saberá conduzir a transação sem erros.

Como calcular o ITBI?

Como o tributo é municipal, não há um valor fixo a ser cobrado pelo imposto. Para que a quantia a ser paga seja definida, é preciso considerar o valor da venda que consta na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O cálculo também pode ser feito por meio do preço que foi registrado no contrato.

No entanto, como algumas prefeituras passaram a fazer cobranças indevidas, a exemplo da Prefeitura de São Paulo, a Justiça entendeu que o ITBI deve ser calculado em cima do valor de compra da propriedade, ainda que esse valor seja superior ao valor de venda que consta no IPTU. Dessa forma, o valor do imposto fica coerente porque tem referência no valor real do imóvel e não corre o risco de ser atribuído em cima de valores não apurados.

Na prática, o que muitas vezes acontece, é que as prefeituras cobram o imposto em cima do valor de venda quando percebem que este é maior que o da negociação. A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, adotou o valor de venda como a referência para calcular o ITBI, sem critério de análise. Isso, por sua vez, gerou uma cobrança em cima de valores muito superiores aos que, de fato, deveriam ser cobrados.

Como essa cobrança é ilegal, o contribuinte pode entrar com uma ação judicial para que o ITBI seja calculado com base no valor da negociação, de acordo com o entendimento da Justiça ou com base no valor venal, mas com uma análise precisa.

O cálculo, de forma legal, no entanto, não é complicado. Basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor de venda do imóvel. O resultado é a quantia a ser quitada. A alíquota, por sua vez, varia de cidade para cidade. Em São Paulo, por exemplo, ela está em 3%. Para entender melhor, vamos a uma hipótese: se você pretende comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil, com a alíquota atual de 3%, em São Paulo, deverá pagar aos cofres do município um valor de R$ 15 mil.

Como gastar menos com imposto na compra de um imóvel

A forma mais eficaz de economizar no pagamento de impostos na hora de comprar um imóvel é saber quais são os seus direitos. Um deles é que é possível obter um desconto de 50% no registro e na escritura. As únicas condições são de que o imóvel seja comprado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e com um valor abaixo de R$ 500 mil.

Conhecendo seus direitos também é possível reduzir o pagamento do ITBI, conforme explicado acima, principalmente se você comprou o imóvel na cidade de São Paulo.

Um bom planejamento de pagamento do imposto e de todas as taxas previstas com a compra de um imóvel também ajuda a reduzir os gastos. É sempre recomendável que uma quantia seja reservada – com base em uma previsão do valor que deve ser o imposto – para gerenciar os pagamentos extras na hora de receber o imóvel. Pode haver multa se o pagamento do imposto for atrasado, portanto, fique atento para não aumentar o orçamento previsto.

Evitar erros também significa economia, porque reduz o tempo gasto e impede que outras taxas tenham que ser pagas novamente. Por isso um advogado é sempre muito bem recomendado nessas situações. Portanto, faça um jogo de certidões e reúna tudo que é necessário. Entre esses documentos estão:

  • Comprovantes de residência, 
  • Cópia do título aquisitivo, 
  • Certidão de propriedade, 
  • Certidões negativas de vários órgãos, 
  • IPTU anteriores, 
  • Cópias autenticadas de RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento. 

A lista é bem extensa e detalhada. Qualquer dúvida, entre em contato conosco para esclarecermos os detalhes e ajustar à situação.

É preciso lembrar ainda que mesmo que o imóvel seja comprado ainda na planta, isto é, em construção, o pagamento do ITBI é obrigatório. Nesse caso, para calcular o valor final do imposto, é utilizado o valor do imóvel quando ele já está pronto, construído. Portanto, pode sofrer variação, sendo uma valorização ou desvalorização.

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Economizar na compra e venda de imóveis: como o advogado tributarista pode ajudar?

Quando tratamos sobre a compra ou venda de um imóvel pensamos logo em como economizar com todas as taxas e tributos que envolvem esse tipo de transação. É possível acionar alguns gatilhos nesses momentos justamente para evitar cobrança exagerada e realizar um financiamento vantajoso para quem vende e para quem compra. É nesse momento que entra o advogado tributário, a pessoa capaz não apenas de ajudar na economia, mas também de indicar como é possível ter lucros e cortar custos nos momentos corretos.

Há algumas dicas que são básicas, mas, claro, para muitas pessoas é difícil e requer tempo pensar em tantas questões e ainda conseguir fazer a escolha certa. Se você é uma pessoa que deseja comprar um imóvel, deve ficar atento a alguns detalhes, como o registro da compra. Caso você compre o primeiro imóvel dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e ele não custar mais que R$ 500 mil, a lei de registros dá o direito ao comprador de obter 50% de desconto na escritura.

O cartório onde o registro será feito pode não informar sobre essa lei. É por isso que o advogado tributarista é tão importante nesses momentos, pois saberá discriminar quais os direitos que você deve fazer valer.

Além disso, na maioria das compras de imóveis, as pessoas optam pelo financiamento. É claro que comprometer uma parte da renda por um longo prazo não é vantajoso, nem é exatamente o que as pessoas desejam, mas é possível fechar o contrato com taxas de juros menores. Para isso, é essencial uma pesquisa detalhada, afinal, qualquer percentual de diferença pode representa bastante quando calculado junto ao dinheiro final.

Já para quem deseja vender um imóvel, são necessárias outras saídas para obter vantagem e evitar algumas burocracias. Não tem como fugir das questões tributárias referentes às transações imobiliárias. Nesse caso, um advogado pode agilizar e ajudar no que for necessário.

Como pagar menos impostos na compra do imóvel?

Pagar menos impostos é o que todo mundo deseja. A compra de um imóvel possibilita várias formas de investimentos e, consequentemente, diminui o peso que é uma parcela de um apartamento, por exemplo, já que a compra está dando algum retorno.

Existem algumas formas de diminuir a tributação e uma delas é optar pela venda enquanto pessoa jurídica (PJ), caso seja possível. Além de considerar a tributação na venda e a possibilidade de fazer um planejamento de sucessão de bens ainda em vida, o imposto também pode ser menor. Se a venda é feita enquanto pessoa física (PF), o dono do imóvel pode pagar 15% de imposto de renda na modalidade específica. Mas se a venda for realizada por PJ, a tributação pode ser de, aproximadamente, 6%.

Além da redução da tributação, os imóveis em nome de uma empresa ganham a facilitação para a transferência de bens entre herdeiros, pois eles vão receber parte do imóvel e não o imóvel diretamente.

Advogado imobiliário pode ajudar a evitar erros

As transações imobiliárias são um calo para muita gente. São tantos processos que se perder no meio do caminho é bem fácil. Um especialista em direito imobiliário é quem também pode resolver os problemas nesse momento. Ele garante não só que você esteja protegido de grandes erros, mas que também saiba todos os detalhes do processo, sabendo o que está vendendo ou comprando sem deixar dúvidas.

Além disso, o advogado imobiliário, além de ter ciência do processo legal, também dá total garantia ao comprador ou vendedor de que a documentação necessária para a transação foi reunida com êxito e sem erros.

Caso você esteja resolvendo tudo sozinho e, por um acaso, comete um erro grave ou deixa algum documento importante de fora da papelada necessária, toda a negociação e processo de transação pode dar errado.

O advogado imobiliário vai ler todos os documentos antes de assinar o contrato, além de revisar toda a documentação necessária, como documentos de hipoteca, lista de venda, escritura, apólices de seguro e de título, pesquisas e também descrições legais.

Também é papel do advogado imobiliário – e faz toda a diferença durante a compra ou venda de um imóvel – trabalhar com agentes imobiliários e credores hipotecários. O especialista vai garantir que tarefas como a inspeção da casa, aprovação de transações mais complexas e outras questões legais sejam concluídas com eficácia.

Como uma forma também de economizar ou evitar que quantias inesperadas surjam no orçamento, os advogados especialistas vão analisar os impostos sobre o imóvel, ver as avaliações e explicar todos os detalhes ao cliente, para garantir também alguma autonomia.

Consultar um advogado é sempre a melhor solução quando pelo menos uma das pessoas envolvidas na transação tem dúvidas sobre o processo. A documentação, que aparentemente é algo simples, se torna um dos principais passos do processo de venda ou compra, pois qualquer mínimo erro pode modificar e estender a transação. Por isso, procure advogados tributário e imobiliário para esse momento. Assim, fica garantida a economia de tributos e evita qualquer erro no processo de transação.

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Partilha de bens no divórcio

Como fazer para pagar menos impostos na partilha de bens? Dividir os bens na hora do divórcio pode ser feito sem precisar pagar nenhum imposto. 

O fim da união de um casal pode sair muito caro caso não haja acordo entre as partes quanto à partilha dos bens (veículos, casa etc). Quando há este desentendimento, é necessário ir para via judicial, que envolve os custos processuais e pagamento de honorários de advogados (um para cada), que podem variar de acordo com o valor do patrimônio ou conforme a hora trabalhada. 

Além disso, quando a divisão de bens não é feita por igual, também é necessário pagar impostos como o ITBI e ITCMD, que são cobrados sobre a transmissão do patrimônio.  

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Como fazer divisão dos bens após o divórcio?

Ao tratar da partilha de bens comuns, os ex-companheiros têm o direito de decidir se dividirão o patrimônio comum de forma igualitária e quais bens serão transmitidos a cada parte.

Um casal que possui um imóvel e aplicações financeiras de igual valor, por exemplo, pode partilhar seus bens de modo que uma das partes fique completamente com o imóvel e, a outra, com as aplicações financeiras. 

É ilegal cobrar Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) durante a partilha de bens imóveis. Após o divórcio, o ITBI precisa ser pago somente no caso de um comprar parte do imóvel do outro. 

Os contribuintes não devem ser obrigados a pagar o ITBI para que possam atualizar o registro do imóvel, muito menos receber do município onde moram uma cobrança do imposto.

As leis municipais que preveem o recolhimento utilizam como base o artigo 2017 do Código Civil. Segundo ele, “no partilhar os bens, é preciso observar quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível”. Essas cobranças, porém, têm sido derrubadas pela Justiça.

O problema é que as autoridades fiscais de alguns municípios (de São Paulo, por exemplo), entendem que a transferência de bens imóveis ao ex-companheiro (na situação mencionada acima) seria como se um dos dois estivesse vendendo uma parte do imóvel ao outro. Por causa disso, por vezes, existe a exigência da cobrança do ITBI sobre a partilha. 

Em alguns casos, os contribuintes chegam a ser impedidos de proceder com alterações no registro de imóveis se não comprovarem o recolhimento do imposto. Situação considerada ilegal, já que o ITBI já que o imposto é cobrado apenas sobre a transmissão a ser paga de bens imóveis. 

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Pagamento de ITCMD após divórcio e partilha de bens

Após o divórcio, será necessário pagar o ITCMD apenas se houver doação de bens de uma parte à outra. Já o ITBI, precisa ser pago somente no caso de um comprar parte do imóvel do outro. 

Em relação ao Imposto de Renda, se houver venda de algum dos bens, as partes poderão ter que pagar 15% de tributação sobre o ganho de capital. Isso acontece apenas se o valor da venda de um imóvel, por exemplo, não for utilizada para comprar outro, o que representa um aumento no patrimônio da pessoa física. 

Há ainda custos com o novo registro de imóveis se houver a transferência do bem e, se houver transferência de uma empresa, é necessário pagar um valor à Junta Comercial do Estado.

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Bem de família pode ser penhorado?

Penhora de bem de família

Posso perder meu único imóvel (bem de família) por conta de uma dívida?

Neste caso, o imóvel único, utilizado como moradia do devedor, é considerado bem de família. Por lei, este imóvel não pode ser penhorado – a não ser em algumas exceções.

A Lei 8.009/1990, que trata do tema, regulamenta situações específicas em que este tipo de bem pode ser penhorado

O bem de família não poderá ser alvo de ações por dívidas civis, comerciais, fiscais ou previdenciárias contraída pelos proprietários, ou pelos pais ou filhos destes. Exceto nas seguintes hipóteses: 

Situações em que bem de família pode ser penhorado

  • Execução de crédito por causa de financiamento destinado à construção ou aquisição do imóvel. O proprietário pode ter o bem penhorado por atrasar os pagamentos das parcelas.
  • Dívida de pensão alimentícia. Caso o ex-companheiro não responda também pela dívida, a penhora só pode atingir a parte que é de propriedade do devedor.
  • Cobrança de impostos. Dívidas com IPTU, taxas condominiais e outras podem motivar a penhora do imóvel.
  • Execução de hipoteca. Caso o imóvel que tenha sido oferecido como garantia de um empréstimo, por exemplo, caso a dívida não seja paga, a instituição financeira pode requerer a penhora do bem.
  • Aquisição de imóvel como produto de crime ou para execução de sentença penal condenatória. O bem pode ser usado para quitar dívidas, ressarcir ou indenizar vítimas lesadas por um crime praticado pelo proprietário do bem de família.
  • Fiança em contrato de locação de imóvel. O seu único imóvel residencial pode ser penhorado, mesmo que considerado bem de família. Essa é a última das exceções previstas na lei. Porém, a exceção não pode ser estendida ao locatário. Assim, em possível execução regressiva do fiador contra o locatário, o único imóvel residencial do locatário não poderá ser penhorado.

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Como comprar imóvel em Portugal

Compra de imóvel em Portugal se tornou mais atrativo para brasileiros

Sabia que a compra de imóvel em Portugal pode ser mais barata que no Brasil e que dá para financiar? E mais: adquirir um imóvel em terras lusitanas pode dar direito a cidadania portuguesa (consequentemente, um visto para transitar na Europa)?

Comprar imóveis em Portugal está se tornando bastante atrativo para os brasileiros. Os valores, mesmo em euros, e as possibilidades de financiamento são muito semelhantes e, às vezes, abaixo dos preços no Brasil. 

O financiamento de imóveis em Portugal geralmente pode ser feito para até 60% ou 70% do valor do imóvel (aos que ainda não possuem nenhuma residência em Portugal) e até 80% para os residentes. As condições de juros ao ano podem ter alíquotas progressivas e o prazo para financiamento pode chegar a 35 anos.

Há ainda a possibilidade de compra de imóvel como pessoa jurídica, o que pode significar pagar menos impostos para remessa de dinheiro, porém, menos vantagens em um possível financiamento (prazo menor e juros um pouco maiores). 

As informações de valores e taxas funcionam podem variar e é importante consultar profissionais especializados, além de fazer visitas à região e pesquisas de preço em relação aos imóveis. Empresas especializadas em investimento imobiliário e cidadania por investimento imóvel podem ajudar no processo. 

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Comprar imóvel em Portugal dá direito a cidadania?

A depender do valor do imóvel adquirido, o proprietário pode dar entrada no pedido de visto para residência permanente em Portugal. Para isso, o estrangeiro precisa investir pelo menos 500 mil euros na compra de um ou mais imóveis. 

Comprar imóveis em território português dá ao proprietário o direito de morar no país por 6 anos. Após esse período, o imigrante estrangeiro pode ganhar a cidadania portuguesa (se cumprir todos os pré-requisitos). 

Outra opção é comprar um imóvel em Portugal que tenha mais de 30 anos de construção para reabilitação. Há diversas áreas do país com projetos de recuperação de imóveis abandonados, inclusive em grandes centros como Lisboa e Porto, alguns dos destinos turísticos mais requisitados. O valor de investimento neste caso é 350 mil euros.

Benefícios da cidadania portuguesa

  • Os investidores podem residir em Portugal sem a necessidade de visto;
  • Podem circular pelo Espaço Schengen sem necessidade de visto (ao todo são 26 países europeus);
  • Podem trazer a família para morar em Portugal;
  • Podem requerer a residência permanente no país (após 5 anos);
  • Podem requerer a cidadania (nacionalidade) portuguesa (após 6 anos);

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Imóvel novo com problemas: Quem deve pagar pelo conserto?

Quem deve pagar pelos reparos dos problemas encontrados no imóvel novo?

A situação é bastante comum: você compra um imóvel, parece tudo perfeito mas, ao se mudar, começa a perceber uma série de problemas hidráulicos e elétricos.

A responsabilidade legal por consertar esses problemas é da construtora. Ela tem que ser notificada sobre o problema que deve ser resolvido.

O prazo para reclamar de defeitos aparentes, como vazamentos e infiltrações, é até 90 dias da compra ou após a detecção da falha. Já para problemas estruturais, a garantia do comprador é de 5 anos.

Para entender melhor quais são os seus direitos ou tenha alguma dúvida sobre o assunto, deixe um comentário ou entre em contato com um dos nossos profissionais especializados, será um prazer orientá-lo. 

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ITBI: como pagar menos, não pagar ou obter restituição de imposto na compra de imóvel

ITBI incide na compra de imóvel: saiba como pagar menos, ter isenção ou ser restituído

Sabia que você pode pagar menos ITBI ou conseguir a restituição do imposto pago a maior? Ou até mesmo ser isento do pagamento deste imposto na compra de um imóvel

O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é calculado com base no valor venal de um imóvel. No caso do município de São Paulo, esse cálculo já foi reconhecido como inconstitucional pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, por estar acima do valor real do bem.

Isso porque a legislação municipal da capital prevê dois cálculos do ITBI: uma porcentagem do valor da negociação – assim como em outras cidades – ou o valor venal de referência. Esse índice é determinado pela prefeitura com base em pesquisa de mercado e não tem data para a atualização. 

O entendimento jurídico é de que há uma afronta ao artigo 150 da Constituição Federal e ao artigo 97 do Código Tributário Nacional. Ao solicitar o reconhecimento do valor real da negociação de um imóvel, em vez do valor venal, o contribuinte pode economizar no pagamento do ITBI, da escritura e do registro nos cartórios.

Tenha cuidado antes de lavrar a escritura do imóvel e pagar o ITBI. Caso siga com alguma dúvida sobre o assunto, deixe um comentário ou entre em contato com o nosso time de especialistas, será um prazer orientá-lo. Fale conosco pelo WhatsApp (11 95839-2767) ou telefone fixo (11 2614-5864), ou clicando neste link.

Primeiro imóvel dá direito a desconto no ITBI? 

O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis deve ser pago pelo comprador, assim como os gastos com a escritura e o registro. Porém, é importante saber que o responsável pelo pagamento do imposto pode pedir uma negociação do valor para tentar pagar menos ITBI.

Ao adquirir o primeiro imóvel o comprador tem direito a pagar somente metade do valor da taxa de registro de escritura perante o Cartório de Registro de Imóveis.

Por isso é importante ficar atento, pois os cartórios não costumam dar essa informação aos compradores. As regras para conseguir o desconto são as de que o comprador tem que ter o propósito de morar no imóvel. Outra imposição é a de que o imóvel tenha o valor máximo de R$ 950 mil nos estados de São Paulo, Rio de Janeiro, Minas Gerais e no Distrito Federal, e R$ 800 mil nos demais estados.

Desde que esteja registrado no contrato de compra e venda, o ITBI poderá ser pago por quem está transferindo a propriedade do imóvel, em vez de ser um gasto a mais para o comprador. Se, na compra do primeiro imóvel, a transação for feita pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH), o ITBI pode sofrer alguns descontos. A redução desse percentual do valor do imposto é um privilégio não apenas para quem compra o primeiro imóvel, mas também para qualquer indivíduo que compra através do SFH.

Há limitações para a concessão de descontos e quem as apresenta é o próprio texto legal. Quem comprou um imóvel com o slogan “ITBI e registro grátis”, com certeza foi vítima de propaganda enganosa. Isso, porque não há gratuidade de registro, apenas o desconto de 50% nas taxas de cartório, como mencionado acima. Existe sim a possibilidade do ITBI ser gratuito, desde que haja Lei editada pelo município onde a pessoa comprou o imóvel, prevendo essa isenção. Fique atento aos seus direitos!

Alguma dúvida? Será um prazer orientá-lo. Deixe um comentário com sua dúvida para nosso time de especialistas ou fale conosco diretamente pelo WhatsApp (011 95839-2767), ou clicando no link: http://whats.link/mseadvogados, ou pelo telefone fixo (011 2614-5864). 

ITBI com desconto na compra do primeiro imóvel

Como obter restituição do ITBI na compra de um imóvel? 

Restituição ou compensação do Imposto sobre a Transmissão dos Bens Imóveis (ITBI) é a possibilidade de requerer de volta o valor pago do imposto, nas seguintes situações:

  •  Quando for declarada, por decisão judicial transitada em julgado, a inexistência do ato ou do negócio jurídico que tenha dado causa ao pagamento, em caso de comprovação de má fé do adquirente; 
  • Quando não se formalizar o ato ou negócio jurídico que tenha dado causa ao pagamento; 
  • Em casos de erro na identificação do sujeito passivo ou na inscrição imobiliária do imóvel, na determinação da alíquota aplicável ou na elaboração de qualquer elaboração relativa ao pagamento; 

Para solicitar a restituição do ITBI, é necessário apresentar a guia original do imposto paga, comprovante original do pagamento da guia, certidão atualizada do imóvel expedida pelo cartório de registro de imóveis, petição assinada pelo contribuinte solicitando a restituição ou compensação, e outros documentos que comprovem as situações possíveis de restituição ou compensação, também podem ser anexados a esses.

O prazo para análise de pedidos de isenção, que pode ser aceito ou não, é de 30 dias.

Posso adiar o pagamento do ITBI ou parcelar o valor?

Considerando que o pagamento do Imposto sobre a Transmissão de bens Imóveis (ITBI) é uma condição para que a transferência do imóvel seja efetivada, essa não é uma boa opção. Isso porque enquanto o imóvel não for transferido para o seu nome, ele não pertencerá a você, mesmo que você já tenha feito o pagamento de todos os valores cobrados.

Lembre-se que o pagamento do ITBI é uma condição obrigatória quando o imóvel é adquirido por meio de uma linha de crédito imobiliário, permanecendo como uma garantia de que a dívida foi quitada e se o imposto não for pago, o crédito não será liberado. Portanto o imposto precisa ser pago para que o negócio se concretize.

O pagamento do ITBI só quita o imposto junto ao município, mas a transferência só será possível quando for solicitado ao órgão fazendário municipal uma Certidão Negativa de Débito (CND) referente ao tributo e isso só poderá acontecer quando for apresentada a guia paga.

Portanto, a CND do ITBI está entre os documentos diretamente relacionados e fundamentais para a compra do imóvel e eles devem ser apresentados ao cartório de registro para poder dar andamento à transferência de bem.

Qual a multa do ITBI por atraso no pagamento? 

Na cidade de São Paulo, o ITBI não pode ser parcelado. O atraso no pagamento pode gerar juros de 1% ao mês e multa diária de 0,33% sobre o valor imposto, limitada a 20%, desde que o fato não tenha sido apurado pela fiscalização.

O ITBI somente poderá ser parcelado quando houver auto de infração, emitido pelo município, onde seja constatada a falta de pagamento do imposto. Nesse caso, incidirão multas de 1% ao mês e de 50% sobre o valor do imposto devido.

Em outros municípios, a permissão para parcelamento do imposto é uma decisão que varia de prefeitura para prefeitura. Se a aquisição for feita por meio de financiamento imobiliário, há uma possibilidade de parcelar o tributo. Alguns bancos chegam a acrescentar o valor do ITBI no crédito concedido, pois assim o comprador quita o compromisso com a prefeitura, agregando a despesa com o imposto no saldo devedor do financiamento.

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Como evitar multa no pagamento do ITBI ao comprar imóvel

Preciso pagar o ITBI em casos de permuta de imóveis? 

Sim. Permuta de imóveis é a troca de imóveis. Parece simples, mas haverá sempre uma dupla transmissão de propriedade imobiliária a exigir o duplo pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis, o ITBI, e isso precisa ser feito de forma detalhada e cuidadosa, para que não haja erros e, consequentemente, problemas futuros.

Embora não haja nenhum pagamento em dinheiro na troca, ainda existe a transferência de propriedades de dois imóveis. Assim, cada uma das partes ficará responsável pelo pagamento do imposto referente ao bem que recebeu. No ato da negociação, deverá ser verificado se a proposta atende os requisitos básicos, observando a questão tributária, em razão da responsabilidade solidária pelo pagamento de impostos nas operações que der curso.

Na permuta de imóvel por imóvel, incidirá o ITBI sobre o valor atribuído pelo fisco a cada um deles, podendo, quando se tratar de bem atual (terreno, por exemplo), por coisa futura (unidades pendentes de construção), deve ser cobrado o imposto unicamente pelo lote, se ainda não estiver registrada a incorporação. 

Tratando-se de negócio oneroso, sempre haverá IBTI sobre ambos os imóveis. Na permuta, há recíproca transmissão de propriedade de uma pessoa para outra, sob pena de não ser permuta, mas compra e venda, empreitada, ou qualquer outro negócio que não seja, de fato, uma troca.

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Posso usar o consórcio de imóveis para pagamento do ITBI? 

Quando contemplado em um consórcio, ao escolher seu novo imóvel, é importante considerar nas suas despesas alguns custos relacionados a taxas e impostos, além do valor do imóvel, propriamente dito. Uma dessas despesas é o Imposto de Transmissão de Bens Intervivos, o ITBI, que é pago para a prefeitura.

Uma das grandes vantagens do consórcio de imóveis é justamente fazer o sentido inverso: caso o valor do bem que você pretende comprar seja menor que o valor da carta de crédito, é possível reservar até 10% para o pagamento das despesas cartorárias e tributárias envolvidas na transação imobiliária como o ITBI

O ITBI tem que ser pago pelo comprador do imóvel, o que significa que quem vai recolher o imposto é o adquirente. Existe apenas uma previsão de isenção do pagamento do imposto, que é no caso da inclusão de bem imóvel no capital social da empresa ou, no caso de fusão, cisão e incorporação de empresas. Salvo se a atividade for relacionada à imóveis, como compra e venda, locação ou arrecadação mercantil.

A Lei prevê como base de cálculo o valor venal do imóvel. Mas, atualmente, muitas prefeituras estipulam outro valor, chamado de valor de referência, o que é considerado ilegal. Assim, é necessário fazer um orçamento sobre os custos desta ação e dos honorários.

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Lei dos distratos: Como cancelar um contrato sem perder dinheiro?

Lei dos Distratos sancionada em 2018 mudou regras para cancelar contrato de compra de imóvel.

Tenha cuidado para não perder dinheiro na hora de tentar cancelar um contrato de compra e venda de imóvel residencial.

Fique atento às mudanças da nova lei do distrato, assinada em 28 de dezembro de 2018 pelo ex-presidente Michel Temer e que já está valendo para todo Brasil:

  • Se o imóvel estiver no regime de afetação, 50% do que o comprador pagou pode ser retido pela incorporadora se o contrato de venda for desfeito
  • Em outros contratos, a penalidade é de até 25% do que já foi pago, além da comissão de corretagem;
  • O comprador deve receber todo o valor em parcela única, em até 180 dias do distrato
  • A legislação também permite que as construtoras possam atrasar em até 180 dias a entrega do imóvel, sem multa
  • Caso o prazo não seja cumprido, o cliente pode cancelar a compra e receber a quantia integral que pagou.

Para que a compra do seu imóvel dos sonhos não se torne uma dor de cabeça, é importante contar com a orientação de um profissional. 

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