ITBI: O que você precisa saber

Para realizar o sonho de comprar uma casa ou um apartamento, algumas etapas burocráticas precisarão ser cumpridas, não há como escapar. No entanto, há como se planejar para algumas quantias que são obrigatórias. Uma delas é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI).

Ele é parte importante da compra do imóvel, porque garante ao proprietário transferir o apartamento/casa para o seu nome. Apenas quitando esse imposto obrigatório é que o dono do imóvel pode constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.

O ITBI é um imposto municipal. Ele deve ser pago quando acontece uma transferência imobiliária. Portanto, a oficialização da transação só acontece depois que o tributo também estiver acertado, pois sem o pagamento do ITBI o imóvel não pode ser transferido, nem a documentação pode ser liberada.

É importante lembrar que esse imposto só é cobrado quando acontece a transferência de proprietário do imóvel envolvendo pessoas que ainda estejam vivas.

Caso a sucessão seja feita após o falecimento de alguém ou até mesmo por doação, é cobrado um outro imposto, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Para emitir a guia de pagamento do imposto, uma série de documentos são necessários. Entre eles estão contratos, formulários que podem variar de cada município e comprovantes de pagamento.

Em situação de dúvidas sobre a documentação, procure um advogado especialista, ele saberá conduzir a transação sem erros.

Como calcular o ITBI?

Como o tributo é municipal, não há um valor fixo a ser cobrado pelo imposto. Para que a quantia a ser paga seja definida, é preciso considerar o valor da venda que consta na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O cálculo também pode ser feito por meio do preço que foi registrado no contrato.

No entanto, como algumas prefeituras passaram a fazer cobranças indevidas, a exemplo da Prefeitura de São Paulo, a Justiça entendeu que o ITBI deve ser calculado em cima do valor de compra da propriedade, ainda que esse valor seja superior ao valor de venda que consta no IPTU.

Dessa forma, o valor do imposto fica coerente porque tem referência no valor real do imóvel e não corre o risco de ser atribuído em cima de valores não apurados.

Na prática, o que muitas vezes acontece, é que as prefeituras cobram o imposto em cima do valor de venda quando percebem que este é maior que o da negociação.

A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, adotou o valor de venda como a referência para calcular o ITBI, sem critério de análise. Isso, por sua vez, gerou uma cobrança em cima de valores muito superiores aos que, de fato, deveriam ser cobrados.

Como essa cobrança é ilegal, o contribuinte pode entrar com uma ação judicial para que o ITBI seja calculado com base no valor da negociação, de acordo com o entendimento da Justiça ou com base no valor venal, mas com uma análise precisa.

O cálculo, de forma legal, no entanto, não é complicado. Basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor de venda do imóvel. O resultado é a quantia a ser quitada. A alíquota, por sua vez, varia de cidade para cidade.

Em São Paulo, por exemplo, ela está em 3%. Para entender melhor, vamos a uma hipótese: se você pretende comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil, com a alíquota atual de 3%, em São Paulo, deverá pagar aos cofres do município um valor de R$ 15 mil.

Como gastar menos com imposto na compra de um imóvel

A forma mais eficaz de economizar no pagamento de impostos na hora de comprar um imóvel é saber quais são os seus direitos. Um deles é que é possível obter um desconto de 50% no registro e na escritura.

As únicas condições são de que o imóvel seja comprado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e com um valor abaixo de R$ 500 mil.

Conhecendo seus direitos também é possível reduzir o pagamento do ITBI, conforme explicado acima, principalmente se você comprou o imóvel na cidade de São Paulo.

Um bom planejamento de pagamento do imposto e de todas as taxas previstas com a compra de um imóvel também ajuda a reduzir os gastos.

É sempre recomendável que uma quantia seja reservada – com base em uma previsão do valor que deve ser o imposto – para gerenciar os pagamentos extras na hora de receber o imóvel.

Pode haver multa se o pagamento do imposto for atrasado, portanto, fique atento para não aumentar o orçamento previsto.

Evitar erros também significa economia, porque reduz o tempo gasto e impede que outras taxas tenham que ser pagas novamente. Por isso um advogado é sempre muito bem recomendado nessas situações. Portanto, faça um jogo de certidões e reúna tudo que é necessário. Entre esses documentos estão:

  • Comprovantes de residência, 
  • Cópia do título aquisitivo, 
  • Certidão de propriedade, 
  • Certidões negativas de vários órgãos, 
  • IPTU anteriores, 
  • Cópias autenticadas de RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento. 

A lista é bem extensa e detalhada. Qualquer dúvida, entre em contato conosco para esclarecermos os detalhes e ajustar à situação.

É preciso lembrar ainda que mesmo que o imóvel seja comprado ainda na planta, isto é, em construção, o pagamento do ITBI é obrigatório.

Nesse caso, para calcular o valor final do imposto, é utilizado o valor do imóvel quando ele já está pronto, construído. Portanto, pode sofrer variação, sendo uma valorização ou desvalorização.

Por Dr. Rony Mendes – Advogado, sócio-fundador do Escritório Mendes Santos Advogados e Consultores, formado pela Universidade Anhembi Morumbi e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Escola Paulista de Direito-EPD.

Os Deveres do Locador

No artigo 22 da lei do inquilinato é elencada uma série de obrigações legais do proprietário do imóvel alugado que devem ser analisadas com cautela. Assim como para o locatário, alguns critérios são específicos para quem aluga o imóvel.

Embora sejam direcionadas para os locadores, essas informações são importantes para que os locatários conheçam os seus direitos. Vejamos o que diz algumas regras desse artigo.

Problemas estruturais

O imóvel precisa estar em bom estado de conservação quando as chaves são entregues ao inquilino. Desse modo, evita-se o transtorno causado por vários problemas internos, como infiltrações, vazamentos e rachaduras nas paredes.

Além disso, reformas internas e externas precisam ser finalizadas antes da entrada do locatário na moradia. O locatário deve se assegurar que tudo esteja em ordem e em bom estado.

Para garantir que o imóvel esteja em condições dignas para habitação, o proprietário fornecerá um relatório de vistoria. Esse documento é uma prova importante para o inquilino contra danos já existentes antes do fechamento do acordo de aluguel.

Em algumas residências existem problemas estruturais ocultos. Como ficam camuflados por um bom tempo e só aparecem com o uso das instalações internas, eles não constam no relatório de vistoria. Por isso, o custo da reforma pode recair sobre o inquilino.

Por exemplo, o locatário muda-se para um imóvel “em boas condições” na estação da primavera. Quando chegam as chuvas de verão, o telhado apresenta inúmeras goteiras que inundam a casa de água.

Nessa situação, a legislação permite que o inquilino rescinda o contrato e receba de volta o valor do aluguel, além da reparação de prejuízos materiais. Afinal, se soubesse desse defeito não teria assinado o acordo.

Em contrapartida, como é um problema anterior à locação, o proprietário é o responsável por sanar esse defeito e entregar o imóvel em perfeitas condições.

Para que a reclamação tenha validade legal, o locatário terá até 90 dias, após o conhecimento do defeito, para notificar o locador por meio de uma carta com aviso de recebimento.

Pagamento de contas

Outro assunto que gera muitas dúvidas no contrato de locação é o pagamento das contas do imóvel. Normalmente, cabe ao proprietário arcar com:

  1. o seguro contra incêndios do imóvel;
  2. os serviços da imobiliária;
  3. no caso de residências em condomínios, as despesas extraordinárias que envolvem a ampliação da estrutura ou melhorias das condições de habitabilidade do empreendimento;
  4. o IPTU.

Por outro lado, as contas de luz, água, telefone, internet, gás e a taxa do condomínio são transferidos para o inquilino. Porém, em alguns contratos, há cláusulas que migram a quitação, por exemplo, do IPTU para o locatário. Estando tudo por escrito, essa ação é válida.

Fornecimento de recibos

Qualquer pagamento feito pelo inquilino em relação ao imóvel deve ser transcrito em um recibo e disponibilizado pelo locador. Por sua vez, o locatário guardará todos os comprovantes.

A recusa por parte do proprietário em fornecer esses comprovantes é caracterizado um crime passível de uma punição judicial. Cabe ao inquilino registrar a queixa nos órgãos do judiciário.

Nos comprovantes deve constar, inclusive, a descrição das despesas, assim como o período correspondente para que o locatário tenha comprovação de tudo que foi pago durante seu tempo de utilização do imóvel.

Dados obrigatórios no contrato de locação

Apesar de o contrato de aluguel poder ser adaptado de acordo com a realidade de cada caso, alguns pontos são fundamentais para garantir a segurança de qualquer contrato de locação. Veja alguns exemplos:

  1. Dados pessoais das partes (nome completo, CPF etc);
  2. Descrição detalhada do imóvel;
  3. Valor e periodicidade do reajuste;
  4. Termo vistoria do imóvel;
  5. Termo de vistoria.

O termo de vistoria é o documento que atesta e especifica as condições do imóvel em relação à conservação e manutenção no início e ao final da locação. A vistoria é parte fundamental do processo de aluguel.

A lei do inquilinato não determina que o locador realize a vistoria no imóvel. Entretanto, é relevante que ela seja realizada. Quando a vistoria é feita antes do aluguel ela pode servir como ferramenta jurídica, protegendo o locatário e o locador.

Esse processo é muito importante na locação de um imóvel, pois, além de especificar as condições estruturais e de conservação do imóvel, é a garantia que ele será devolvido da mesma forma que foi alugado, ou seja, em bom estado.

O termo de vistoria deve ser completo e detalhado, contendo fotos e descrições específicas de cada cômodo e gerando uma relação completa do imóvel. O ideal é contratar um profissional qualificado ou uma empresa especializada para isso.

Garantias que podem ser exigidas

A imobiliária, ou o proprietário, tem o direito de exigir a garantia locatícia. Essa exigência visa assegurar ao locatário que os aluguéis serão pagos até o fim do acordo.

Muitos proprietários já tiveram prejuízos no passado por falta de amparo legal, o que já não acontece com tanta frequência. Por outro lado, vale destacar que não é legal exigir mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato de aluguel. Isso significa dizer, por exemplo, que não é possível solicitar o fiador e o seguro-fiança para alugar uma propriedade.

Esse é um ponto muito importante do contrato, por isso, vejamos, a seguir, quais são as garantias locatícias previstas pelo artigo 37 da Lei do Inquilinato (8.245/91).

Fiador

A fiança é a garantia mais usada nos contratos de locação. Basicamente, um terceiro assegura que o locatário vai cumprir com as suas obrigações financeiras.

Caso contrário, depois de tentar receber os valores com o locatário e não ter sucesso, o locador pode dirigir-se ao fiador, que assume a responsabilidade.

Em relação ao perfil do fiador, o Código Civil Brasileiro permite que seja exigido dele ter um imóvel próprio na mesma cidade onde está a propriedade sendo alugada, que servirá como uma garantia de pagamento.

Vale lembrar que a partir da reformulação da lei do inquilinato, o fiador tem o direito de solicitar a saída do contrato antes de findar o prazo vigência. Para isso, a manifestação deve ser formalizada com antecedência mínima de 120 dias.

Caberá à imobiliária ou ao proprietário a decisão de solicitar que o inquilino apresente novo fiador ou meios para garantir que o aluguel seja pago corretamente.

Seguro-fiança

Também é possível que o inquilino procure uma seguradora para contratar o seguro-fiança. Assim, se o locatário não realizar o pagamento do aluguel a empresa repassa ao proprietário os valores que foram segurados no contrato.

Seu custo é parcelado e deve ser pago mensalmente pelo locatário. Este valor, geralmente, é equivalente a um aluguel a mais por ano. É bom prestar atenção se alguma cláusula do contrato não especifica um tipo de garantia.

O seguro-fiança é uma boa opção para quem não tem fiadores ou a quantia de dinheiro necessária para pagar a caução. Sua desvantagem, contudo, é que o valor não será devolvido no fim do contrato.

Caução

Essa opção costuma ser conhecida como garantia de aluguel ou depósito — uma ótima alternativa para quem quer alugar e tem algum dinheiro guardado, sendo também aplicável a inquilinos com dificuldades em apresentar fiador.

Funciona assim: o inquilino deposita uma quantia em dinheiro — que, legalmente, não pode ultrapassar o valor de três meses de aluguel — em uma poupança autorizada pelo Poder Público.

No fim do contrato, o locatário pode resgatar o valor e todos os seus rendimentos. Caso isso não seja efetuado corretamente, o locatário pode entrar com uma ação judicial para receber o seu dinheiro de volta.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento

Nessa modalidade, o locatário concede ao locador fundos de investimento como garantia de aluguel. Caso aconteça algum atraso ou inadimplência do pagamento, o proprietário pode requisitar para si valores dessas quotas.

Aqui, vale lembrar que o proprietário (ou a imobiliária que estiver intermediando a transação) não é obrigado a aceitar nenhum desses tipos de garantia.

O contrato de aluguel é a expressão de vontade de duas partes, sendo assim, é um direito do locatário aceitar apenas a caução como garantia, por exemplo. A negociação deve finalizar de forma positiva para ambas as partes.

Direitos e deveres do inquilino

No último artigo vimos sobre os pontos principais em contratos de locação. Hoje vamos abordar o que diz a Lei do Inquilinato, quais são os direitos e deveres do inquilino segundo a lei 8245.

Direitos do inquilno

Os direitos do inquilino estão assegurados pelas cláusulas dispostas na lei 8245 que determinam o que favorece o locatário em termos legais. A seguir, saiba quais são os pontos cruciais para um contrato efetivo.

Entrega do imóvel

A responsabilidade de entregar o imóvel em perfeitas condições de uso, corrigir os problemas e possíveis defeitos que são anteriores a locação é do proprietário. É direito do inquilino receber o imóvel em boas condições.

O ideal é que isso seja atestado por meio de uma vistoria. Além disso, é muito importante que o inquilino se atente para a descrição detalhada do imóvel no contrato de aluguel.

Taxas administrativas

O proprietário é responsável por pagar as taxas administrativas, impostos, seguros contra incêndio, obras de ampliação e reforma.

Despesas do condomínio

O proprietário também fica responsável por arcar com as despesas do condomínio, tais como reformas estruturais, pintura das fachadas, manutenção da iluminação, instalação de equipamentos, seguros e demais intervenções previstas na lei.

Deveres do inquilino

Não só de direitos viverá o inquilino. Ele também deverá estar ciente de suas obrigações enquanto o contrato estiver vigente. O intuito é evitar que o proprietário seja prejudicado por qualquer ação indevida do inquilino. Conheça, a seguir, quais são os principais deveres do inquilino.

Pagamento do aluguel

É de total responsabilidade do inquilino pagar o aluguel e os encargos estipulados no contrato dentro do prazo correto para evitar sanções e juros adicionais.

Zelar pela propriedade

O inquilino deve considerar que, durante o aluguel, o imóvel é considerado sua propriedade. Por esse motivo, é seu dever zelar e cuidar dela. Em outras palavras, isso significa que o imóvel deverá estar nas mesmas condições em que recebeu para morar.

Caso o imóvel sofra alguma avaria e for confirmado que é de responsabilidade do locador, o proprietário deve ser comunicado imediatamente. Os danos provocados por familiares e visitantes devem ser reparados pelo locatário.

Não é uma prática aconselhável que o inquilino faça reformas internas ou externas sem o conhecimento e consentimento prévio do proprietário. Caso seja necessário realizar intervenções no imóvel, o proprietário deverá informar por escrito, autorizando qualquer tipo de alteração na propriedade.

Contratos de Locação – Os pontos principais

O contrato de locação é um documento fundamental para garantir a legalidade do aluguel de um apartamento ou casa e resguardar tanto o locatário quanto o locador — um amparo essencial para manter o bom relacionamento e diálogo.

Nesse contrato, são estabelecidos os direitos e os deveres do locador e do locatário, o valor do aluguel, a data de vencimento, entre outros aspectos importantes. A formalização evita transtornos para ambas as partes no futuro.

Justamente por isso é imprescindível saber o que pode e o que não pode ser exigido no contrato de aluguel — e é sobre isso que vamos tratar neste post. Continue lendo e confira!

Principais características da lei do inquilinato

A lei do inquilinato, nº 8.245/91, é a responsável por regulamentar o mercado de aluguel comercial e residencial com o objetivo de garantir os direitos e evitar conflitos nos processos de locação.

É fundamental para as partes envolvidas no aluguel conhecer essa lei antes de fechar negócio. Essa é a garantia de que não haverá surpresas e de que todos os direitos e deveres ficarão nítidos em todo o processo de locação.

Assim como outras leis no Brasil, a lei do inquilinato é muito extensa e abrange diversas situações. Isso faz com que muitas dúvidas apareçam e, consequentemente, pode comprometer o fechamento correto de um contrato de aluguel.

Em 2010, a lei foi reformulada e passou por alterações. A partir disso, entrou em vigor a nova lei de nº 12.112, que incorporou novos pontos e atualizou situações que foram surgindo na sociedade com o passar dos anos.

Os pontos principais da lei do inquilinato abordam todos os aspectos importantes que locador e locatário precisam conhecer, acatar e cumprir adequadamente. Entre esses pontos, vale destacar:

i) Contrato;

ii) Despejo;

iii) Desocupação;

iv) Direitos e deveres do proprietário;

v) Direitos e deveres do inquilino;

vi) Fiança.

vii) Garantias;

viii) Quebra de contrato.

Algumas alterações são significativas e precisam ser compreendidas para tornar claras as normas e regras previstas na legislação e, assim, reduzir os riscos de mal entendidos ou prejuízos inesperados.

No próximo post veremos sobre o detalhamento dos Direitos do Inquilino, Taxas e Despesas.

COVID-19 e o Mercado Imobiliário: grandes oportunidades, mesmo na crise

Este especial momento nos faz refletir que precisamos estar atentos às possibilidades vindouras do mercado imobiliário, que embora pareçam distantes, existem e devem ser objeto da nossa discussão.

Não é de hoje que se fala que o futuro é digital e este futuro chegou mais cedo do que imaginávamos. Esta pandemia nos fez descobrir como usar as tecnologias a favor do mercado imobiliário, que é uma área que pode, perfeitamente, fazer um bom uso dela.

No passado, a negociação de um imóvel passava por muitas visitas. Hoje, efetuamos uma venda sem que a pessoa visite o imóvel, através de um bom vídeo ou uma boa fotografia. E vamos continuar a trabalhar usando essas ferramentas. O corretor de imóveis terá que se aprimorar e quem melhor se adaptar, mais rapidamente, conseguirá realizar bons negócios.

Ao avaliarmos o isolamento provocado pela COVID-19 vemos um momento rigorosamente diferentemente do crash de 1929 da Bolsa de Valores de Nova York, onde havia um cenário depressivo de diminuição no ritmo de consumo e desemprego em massa, o que culminou com um déficit financeiro. No Brasil, desde 2016, o mercado imobiliário cresce expressivamente e o que pudemos observar é que o momento foi muito positivo a partir do segundo semestre de 2019 se consolidando no início 2020.

Então, o mercado que vinha melhorando em volume, de repente se depara com um fechamento, onde as pessoas deixaram de visitar os imóveis com medo de se contaminar e, com isso, as vendas, obviamente, acabaram por diminuir.

Embora desaquecidas, as vendas continuam acontecendo, especialmente para aquelas famílias que precisam se mudar, ou porque cresceram, ou porque alguém mudou de emprego e quer algo mais perto do seu trabalho etc.  Fora isso, ainda tem aqueles cujo projeto do novo imóvel foi adiado por conta do coronavírus fazendo com que tenhamos uma demanda reprimida.

Dessa forma, é importante dizer que, ao fim da pandemia as pessoas estarão ávidas por ir ao shopping, por comprar, por frequentar um restaurante e confraternizar com os amigos. O dinheiro represado em função de uma leve recessão na questão econômica, num cenário pós crise, ainda que por uma eventual perda de emprego, cedo ou tarde voltará ao mercado.

É fato que este mercado, de modo geral, não se programou para parar no Brasil no dia 20 de março. Todo o capital, os recursos que estariam programados para serem investidos, ainda estão aqui. E vai ser o pós pandemia, onde as pessoas tenderão a consumir e a colocar em prática seus projetos, que vai gerar negócios e oportunidades, com todas as lições que essa reclusão nos trouxer.

Assim, a oferta e a demanda estarão diretamente relacionadas ao estoque que o setor imobiliário é capaz de oferecer frente à demanda que existe por habitação no país.  Importante registrar, que no cenário da crise de 2016 o mercado tinha 18 meses de estoque imobiliário para atender a demanda. Esse número registrou uma queda, ou seja, o consumo aumentou até que este estoque chegou a ser de 7 meses. Houve então uma queda ou uma retração no estoque imobiliário denotando um avanço no consumo.

Isso não vai mudar. O mercado imobiliário é, desde sempre, a coisa mais importante do fator humano, pois é onde você mora, você habita, você trabalha. Então, essa parcela da população que por algum motivo deseja ou necessita de um imóvel diferente, em algum momento irá buscá-lo. Agora, as pessoas que adiaram temporariamente seus planos precisam ser atendidas por profissionais capacitados, que possam atendê-los adequadamente, colocando-os em listas para quando o mercado começar a reaquecer, possam ser encontradas e incentivadas a efetuar uma compra.

Outro aspecto que não podemos deixar de lado são as novas gerações que são ávidas por produtos diferenciados, ou seja, o mesmo produto já não atende mais o mesmo consumidor. É preciso mudar e inovar. Pessoas “descoladas” têm interesses totalmente diferentes, nasceram em um mundo totalmente compartilhado, então não se importam em compartilhar os ambientes e querem uma coisa mais acessível frente à versatilidade que eventualmente precisem. São pessoas que não querem comprar, que só querem alugar porque querem estar no mundo inteiro, são criaturas globais. No entanto, temos o consumidor tradicional também.

Dessa forma, há um grande mercado plural, que precisa ser atendido pelo mercado imobiliário. Aqueles que tiverem as melhores percepções, os melhores insights vão sair na frente desse cenário de crise.

Vale, ainda, destacar, o mercado investidor: um mercado mais profissional e mais interligado com as necessidades de quem vai consumir. Vejam o exemplo de Portugal, que nos últimos anos tem sido um grande foco em investimento. Existem muitos estrangeiros investindo no país, a partir do momento que os bancos abriram as portas para financiamento com juros mais baixos. A procura de casas começou a crescer por um motivo ou outro e o português começou a ter algum poder econômico para poder adquirir um imóvel. A partir disso, as pessoas perceberam que ter um imóvel, ter um patrimônio é sempre uma coisa importante para rendimentos, o que torna o mercado imobiliário muito atrativo. Imóveis em regiões praianas, de locação por períodos curtos, geram um lucro ainda maior.

Duas coisas significativas serão resultado desta crise: a primeira é que quando voltarmos à ativa teremos muito trabalho e os que continuarem na área serão os melhores. E não somos nós a termos que injetar dinheiro nos bancos nesse momento, tal como aconteceu na última crise financeira. Os bancos estão do nosso lado e vislumbramos que haverá uma abertura ao crédito vantajosa para que as pessoas continuem a adquirir seus imóveis.

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Contamos com especialistas convidados.

Diogo Marrana – Consultor Imobiliário. Diretor de Operações do Grupo Remax – Portugal
Johan Klauss – Fundador e ex-Ceo da Microsistec. Conselheiro de Tecnologia do Creci-SP

Moderadores:
Rony Mendes – Sócio fundador da Mendes Santos Advogados. Especialista em Direito Tributário.
José Machado – Coordenador Jurídico da Mendes Santos Advogados. Economista.

Como reduzir o valor do ITBI na compra de um imóvel em São Paulo?

ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis, um tributo municipal que é pago sempre que há uma transação imobiliária, seja por transferência do nome do proprietário, seja por compra do imóvel ainda na planta. O processo de compra de um imóvel só é oficializado quando o imposto é pago. Sem a confirmação de pagamento do tributo, a propriedade não pode ser transferida para outro dono e nem a documentação é liberada.

O valor do ITBI vai variar de acordo com a cidade em que o imóvel é comprado. Em São Paulo, o valor é de 3% sobre a base de cálculo da transação. Para calcular o imposto, basta multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido. O melhor a se fazer, em acordo entre as parte, é considerar o valor de venda que foi negociado durante o contrato e não o valor venal, isto é, o que seria negociado em condições normais de mercado.

Para exemplificar e facilitar o entendimento, considerando a alíquota de São Paulo (3%), podemos considerar a compra de um imóvel cujo valor firmado em negociação foi de R$ 200 mil. A conta, portanto, seria feita da seguinte forma:

  • 200.000 x 3%: 6.000 = ITBI

Dessa forma, o valor pago de ITBI para transferir esse imóvel é de R$ 6 mil. Esse cálculo do exemplo, no entanto, só vale para compra direta do imóvel. Se houver um financiamento, o valor do imposto já é diferente.

Naquelas transferências que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou a Habitação de Interesse Social (HIS), é aplicada a porcentagem de 0,5% em cima do valor financiado, seguindo até o valor de limite máximo. Na cidade de São Paulo, o limite máximo é de R$ 88.714,99. Sobre os valores que excedem esse limite, seja no financiamento ou não, continua-se a aplicar a alíquota de 3%. O valor do ITBI será a soma das duas parcelas.

Ação judicial para reduzir valor do ITBI em São Paulo

Embora exista esse entendimento, a prefeitura de São Paulo tem feito uma cobrança indevida do ITBI. Devido a esse erro, o contribuinte pode acionar os seus direitos e garantir que o imposto seja pago com base no valor de negociação da compra do imóvel. Isso reduz o valor do tributo.

Conforme as legislações tributária e constitucional, a alíquota do ITBI deve ser estipulada sobre o valor que foi negociado ou sobre o valor venal do imóvel, prevalecendo o maior entre eles. No entanto, esse valor venal precisa passar por uma apuração detalhada, para que o tributo seja cobrado de forma coerente.

A Prefeitura de São Paulo, por sua vez, instituiu uma base de cálculo para cobrar o imposto em cima do valor venal, sem atribuir critérios para efetivar o valor correto. Essa situação gerou a cobrança de valores muito além do devido pelos contribuintes. Consequentemente, muitas ações judiciais foram iniciadas para assegurar o recolhimento justo do ITBI com base no maior valor entre o venal e o de transação.

Por causa da repercussão sobre o tema com as ações judiciais, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determinou que a base do cálculo do ITBI fosse o valor da transação ou o valor venal do imóvel, descartando o valor venal de referência.

Ainda assim, a Prefeitura de São Paulo segue fazendo cobranças indevidas do tributo do ITBI. Inclusive, no próprio site da prefeitura, além dos contribuintes declararem transações imobiliárias comuns, existe um campo específico para declarar transações imobiliárias por Mandados de Segurança ou por Avaliação Especial.

Valor venal e valor venal de referência

De acordo com a legislação, a pessoa que precisa pagar o imposto precisa fazer a consulta no site da Secretaria da Fazenda de São Paulo, para conseguir acessar o valor venal do imóvel que vai passar por transferência.

Nesse entendimento, há uma base de cálculo sobre a qual o tributo deve incidir, que se chama valor venal de referência. Na criação desse valor, a intenção do legislador seria aprovar uma quantia de mercado de uma forma individualizada, mais próxima da capacidade real do contribuinte.

Em São Paulo, o que tem acontecido é que os valores venais de referência são sempre maiores quando são comparados com os valores venais estabelecidos para o cálculo do IPTU. Para consultar o valor venal basta consultar no IPTU.

Em vários acórdãos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ)  tem decidido que não é obrigatório que o valor venal utilizado para apuração do IPTU seja atribuído ao valor do tributo em relação imóvel da negociação.

Dentre as principais soluções que tem sido apresentadas pelo STJ, a decisão mais recorrente para o cálculo do ITBI é estabelecer o valor com base na quantia estabelecida em contrato de transação, de acordo com o declarado pelo contribuinte.

Como existe certa dificuldade dos municípios em fiscalizar esses negócios jurídicos, principais nos quais envolvem as questões do ITBI, o mais importante nessas situações é buscar um advogado tributário. Afinal, recorrer a uma ação judicial requer conhecimento de causa, tempo e também cuidado para que todos os detalhes sejam levados em consideração e não corra o risco de perder a causa, voltando a pagar um valor de ITBI ainda alto.

Com a ação judicial, o morador de São Paulo pode recorrer sobre o valor atribuído pela prefeitura e pagar o imposto de acordo com o valor estabelecido na transação em contrato. Portanto, fique atento no momento dessas transações e converse com um advogado tributário para saber quais as chances e as possibilidades de recalcular o tributo.

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ITBI: o que é, quanto custa e como gastar menos com imposto na compra de casa ou apartamento?

Para realizar o sonho de comprar uma casa ou um apartamento, algumas etapas burocráticas precisarão ser cumpridas, não há como escapar. No entanto, há como se planejar para algumas quantias que são obrigatórias. Uma delas é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI). Ele é parte importante da compra do imóvel, porque garante ao proprietário transferir o apartamento/casa para o seu nome. Apenas quitando esse imposto obrigatório é que o dono do imóvel pode constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.

O ITBI é um imposto municipal. Ele deve ser pago quando acontece uma transferência imobiliária. Portanto, a oficialização da transação só acontece depois que o tributo também estiver acertado, pois sem o pagamento do ITBI o imóvel não pode ser transferido, nem a documentação pode ser liberada.

É importante lembrar que esse imposto só é cobrado quando acontece a transferência de proprietário do imóvel envolvendo pessoas que ainda estejam vivas. Caso a sucessão seja feita após o falecimento de alguém ou até mesmo por doação, é cobrado um outro imposto, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Para emitir a guia de pagamento do imposto, uma série de documentos são necessários. Entre eles estão contratos, formulários que podem variar de cada município e comprovantes de pagamento. Em situação de dúvidas sobre a documentação, procure um advogado especialista, ele saberá conduzir a transação sem erros.

Como calcular o ITBI?

Como o tributo é municipal, não há um valor fixo a ser cobrado pelo imposto. Para que a quantia a ser paga seja definida, é preciso considerar o valor da venda que consta na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O cálculo também pode ser feito por meio do preço que foi registrado no contrato.

No entanto, como algumas prefeituras passaram a fazer cobranças indevidas, a exemplo da Prefeitura de São Paulo, a Justiça entendeu que o ITBI deve ser calculado em cima do valor de compra da propriedade, ainda que esse valor seja superior ao valor de venda que consta no IPTU. Dessa forma, o valor do imposto fica coerente porque tem referência no valor real do imóvel e não corre o risco de ser atribuído em cima de valores não apurados.

Na prática, o que muitas vezes acontece, é que as prefeituras cobram o imposto em cima do valor de venda quando percebem que este é maior que o da negociação. A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, adotou o valor de venda como a referência para calcular o ITBI, sem critério de análise. Isso, por sua vez, gerou uma cobrança em cima de valores muito superiores aos que, de fato, deveriam ser cobrados.

Como essa cobrança é ilegal, o contribuinte pode entrar com uma ação judicial para que o ITBI seja calculado com base no valor da negociação, de acordo com o entendimento da Justiça ou com base no valor venal, mas com uma análise precisa.

O cálculo, de forma legal, no entanto, não é complicado. Basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor de venda do imóvel. O resultado é a quantia a ser quitada. A alíquota, por sua vez, varia de cidade para cidade. Em São Paulo, por exemplo, ela está em 3%. Para entender melhor, vamos a uma hipótese: se você pretende comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil, com a alíquota atual de 3%, em São Paulo, deverá pagar aos cofres do município um valor de R$ 15 mil.

Como gastar menos com imposto na compra de um imóvel

A forma mais eficaz de economizar no pagamento de impostos na hora de comprar um imóvel é saber quais são os seus direitos. Um deles é que é possível obter um desconto de 50% no registro e na escritura. As únicas condições são de que o imóvel seja comprado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e com um valor abaixo de R$ 500 mil.

Conhecendo seus direitos também é possível reduzir o pagamento do ITBI, conforme explicado acima, principalmente se você comprou o imóvel na cidade de São Paulo.

Um bom planejamento de pagamento do imposto e de todas as taxas previstas com a compra de um imóvel também ajuda a reduzir os gastos. É sempre recomendável que uma quantia seja reservada – com base em uma previsão do valor que deve ser o imposto – para gerenciar os pagamentos extras na hora de receber o imóvel. Pode haver multa se o pagamento do imposto for atrasado, portanto, fique atento para não aumentar o orçamento previsto.

Evitar erros também significa economia, porque reduz o tempo gasto e impede que outras taxas tenham que ser pagas novamente. Por isso um advogado é sempre muito bem recomendado nessas situações. Portanto, faça um jogo de certidões e reúna tudo que é necessário. Entre esses documentos estão:

  • Comprovantes de residência, 
  • Cópia do título aquisitivo, 
  • Certidão de propriedade, 
  • Certidões negativas de vários órgãos, 
  • IPTU anteriores, 
  • Cópias autenticadas de RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento. 

A lista é bem extensa e detalhada. Qualquer dúvida, entre em contato conosco para esclarecermos os detalhes e ajustar à situação.

É preciso lembrar ainda que mesmo que o imóvel seja comprado ainda na planta, isto é, em construção, o pagamento do ITBI é obrigatório. Nesse caso, para calcular o valor final do imposto, é utilizado o valor do imóvel quando ele já está pronto, construído. Portanto, pode sofrer variação, sendo uma valorização ou desvalorização.

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Economizar na compra e venda de imóveis: como o advogado tributarista pode ajudar?

Quando tratamos sobre a compra ou venda de um imóvel pensamos logo em como economizar com todas as taxas e tributos que envolvem esse tipo de transação. É possível acionar alguns gatilhos nesses momentos justamente para evitar cobrança exagerada e realizar um financiamento vantajoso para quem vende e para quem compra. É nesse momento que entra o advogado tributário, a pessoa capaz não apenas de ajudar na economia, mas também de indicar como é possível ter lucros e cortar custos nos momentos corretos.

Há algumas dicas que são básicas, mas, claro, para muitas pessoas é difícil e requer tempo pensar em tantas questões e ainda conseguir fazer a escolha certa. Se você é uma pessoa que deseja comprar um imóvel, deve ficar atento a alguns detalhes, como o registro da compra. Caso você compre o primeiro imóvel dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e ele não custar mais que R$ 500 mil, a lei de registros dá o direito ao comprador de obter 50% de desconto na escritura.

O cartório onde o registro será feito pode não informar sobre essa lei. É por isso que o advogado tributarista é tão importante nesses momentos, pois saberá discriminar quais os direitos que você deve fazer valer.

Além disso, na maioria das compras de imóveis, as pessoas optam pelo financiamento. É claro que comprometer uma parte da renda por um longo prazo não é vantajoso, nem é exatamente o que as pessoas desejam, mas é possível fechar o contrato com taxas de juros menores. Para isso, é essencial uma pesquisa detalhada, afinal, qualquer percentual de diferença pode representa bastante quando calculado junto ao dinheiro final.

Já para quem deseja vender um imóvel, são necessárias outras saídas para obter vantagem e evitar algumas burocracias. Não tem como fugir das questões tributárias referentes às transações imobiliárias. Nesse caso, um advogado pode agilizar e ajudar no que for necessário.

Como pagar menos impostos na compra do imóvel?

Pagar menos impostos é o que todo mundo deseja. A compra de um imóvel possibilita várias formas de investimentos e, consequentemente, diminui o peso que é uma parcela de um apartamento, por exemplo, já que a compra está dando algum retorno.

Existem algumas formas de diminuir a tributação e uma delas é optar pela venda enquanto pessoa jurídica (PJ), caso seja possível. Além de considerar a tributação na venda e a possibilidade de fazer um planejamento de sucessão de bens ainda em vida, o imposto também pode ser menor. Se a venda é feita enquanto pessoa física (PF), o dono do imóvel pode pagar 15% de imposto de renda na modalidade específica. Mas se a venda for realizada por PJ, a tributação pode ser de, aproximadamente, 6%.

Além da redução da tributação, os imóveis em nome de uma empresa ganham a facilitação para a transferência de bens entre herdeiros, pois eles vão receber parte do imóvel e não o imóvel diretamente.

Advogado imobiliário pode ajudar a evitar erros

As transações imobiliárias são um calo para muita gente. São tantos processos que se perder no meio do caminho é bem fácil. Um especialista em direito imobiliário é quem também pode resolver os problemas nesse momento. Ele garante não só que você esteja protegido de grandes erros, mas que também saiba todos os detalhes do processo, sabendo o que está vendendo ou comprando sem deixar dúvidas.

Além disso, o advogado imobiliário, além de ter ciência do processo legal, também dá total garantia ao comprador ou vendedor de que a documentação necessária para a transação foi reunida com êxito e sem erros.

Caso você esteja resolvendo tudo sozinho e, por um acaso, comete um erro grave ou deixa algum documento importante de fora da papelada necessária, toda a negociação e processo de transação pode dar errado.

O advogado imobiliário vai ler todos os documentos antes de assinar o contrato, além de revisar toda a documentação necessária, como documentos de hipoteca, lista de venda, escritura, apólices de seguro e de título, pesquisas e também descrições legais.

Também é papel do advogado imobiliário – e faz toda a diferença durante a compra ou venda de um imóvel – trabalhar com agentes imobiliários e credores hipotecários. O especialista vai garantir que tarefas como a inspeção da casa, aprovação de transações mais complexas e outras questões legais sejam concluídas com eficácia.

Como uma forma também de economizar ou evitar que quantias inesperadas surjam no orçamento, os advogados especialistas vão analisar os impostos sobre o imóvel, ver as avaliações e explicar todos os detalhes ao cliente, para garantir também alguma autonomia.

Consultar um advogado é sempre a melhor solução quando pelo menos uma das pessoas envolvidas na transação tem dúvidas sobre o processo. A documentação, que aparentemente é algo simples, se torna um dos principais passos do processo de venda ou compra, pois qualquer mínimo erro pode modificar e estender a transação. Por isso, procure advogados tributário e imobiliário para esse momento. Assim, fica garantida a economia de tributos e evita qualquer erro no processo de transação.

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Partilha de bens no divórcio

Como fazer para pagar menos impostos na partilha de bens? Dividir os bens na hora do divórcio pode ser feito sem precisar pagar nenhum imposto. 

O fim da união de um casal pode sair muito caro caso não haja acordo entre as partes quanto à partilha dos bens (veículos, casa etc). Quando há este desentendimento, é necessário ir para via judicial, que envolve os custos processuais e pagamento de honorários de advogados (um para cada), que podem variar de acordo com o valor do patrimônio ou conforme a hora trabalhada. 

Além disso, quando a divisão de bens não é feita por igual, também é necessário pagar impostos como o ITBI e ITCMD, que são cobrados sobre a transmissão do patrimônio.  

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Como fazer divisão dos bens após o divórcio?

Ao tratar da partilha de bens comuns, os ex-companheiros têm o direito de decidir se dividirão o patrimônio comum de forma igualitária e quais bens serão transmitidos a cada parte.

Um casal que possui um imóvel e aplicações financeiras de igual valor, por exemplo, pode partilhar seus bens de modo que uma das partes fique completamente com o imóvel e, a outra, com as aplicações financeiras. 

É ilegal cobrar Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) durante a partilha de bens imóveis. Após o divórcio, o ITBI precisa ser pago somente no caso de um comprar parte do imóvel do outro. 

Os contribuintes não devem ser obrigados a pagar o ITBI para que possam atualizar o registro do imóvel, muito menos receber do município onde moram uma cobrança do imposto.

As leis municipais que preveem o recolhimento utilizam como base o artigo 2017 do Código Civil. Segundo ele, “no partilhar os bens, é preciso observar quanto ao seu valor, natureza e qualidade, a maior igualdade possível”. Essas cobranças, porém, têm sido derrubadas pela Justiça.

O problema é que as autoridades fiscais de alguns municípios (de São Paulo, por exemplo), entendem que a transferência de bens imóveis ao ex-companheiro (na situação mencionada acima) seria como se um dos dois estivesse vendendo uma parte do imóvel ao outro. Por causa disso, por vezes, existe a exigência da cobrança do ITBI sobre a partilha. 

Em alguns casos, os contribuintes chegam a ser impedidos de proceder com alterações no registro de imóveis se não comprovarem o recolhimento do imposto. Situação considerada ilegal, já que o ITBI já que o imposto é cobrado apenas sobre a transmissão a ser paga de bens imóveis. 

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Pagamento de ITCMD após divórcio e partilha de bens

Após o divórcio, será necessário pagar o ITCMD apenas se houver doação de bens de uma parte à outra. Já o ITBI, precisa ser pago somente no caso de um comprar parte do imóvel do outro. 

Em relação ao Imposto de Renda, se houver venda de algum dos bens, as partes poderão ter que pagar 15% de tributação sobre o ganho de capital. Isso acontece apenas se o valor da venda de um imóvel, por exemplo, não for utilizada para comprar outro, o que representa um aumento no patrimônio da pessoa física. 

Há ainda custos com o novo registro de imóveis se houver a transferência do bem e, se houver transferência de uma empresa, é necessário pagar um valor à Junta Comercial do Estado.

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