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Por que precisa de advogado para fazer o inventário extrajudicial?

O inventário é realizado para regularizar os bens de uma pessoa que faleceu. Recorre-se ao inventário para formalizar a transmissão da propriedade dos bens que constam no patrimônio da pessoa que morreu para os herdeiros. Dessa forma, o processo pode ser feito como inventário judicial ou extrajudicial.

O segundo é mais simples que o primeiro, mas não por isso dispensa um advogado. Afinal, ninguém quer errar em um processo que deveria ser rápido e, consequentemente, retardar o seu fim, certo?

Apesar das pessoas quererem deixar esse momento para depois, a Justiça não permite que um inventário seja realizado depois de dois meses (60 dias), a contar da abertura da sucessão. Esse prazo pequeno está estabelecido no Código de Processo Civil e deve ser cumprido. No entanto, cabe prorrogação sob decisão de um juiz.

O processo judicial para fazer o inventário demanda mais tempo. Ele prevê o acompanhamento do juiz e é obrigatório para casos em que há testamento ou interessado incapaz. É um processo, claro, com muita burocracia, pois envolve uma ação judicial. Por isso, trata-se de um inventário demorado e que pode levar mais de um ano.

No entanto, conforme o próprio Código de Processo Civil, se todos os entes forem capazes e concordarem com o inventário, ele pode ser feito por meio de escritura pública, em cartório, isto é, da forma extrajudicial. O tempo para conclusão do processo é o mesmo que qualquer ato de registro. A maior vantagem dessa forma é a rapidez, porque leva cerca de três meses para ficar pronto. Também é possível ter mais economia financeira.

No entanto, para que o inventário seja realizado em cartório não basta existir um acordo entre os herdeiros. É necessário também que todos tenha uma idade acima de 18 anos, não pode existir testamento e na escritura deve constar a participação de um advogado. Então nem pense em abrir mão de um, porque é ele que vai garantir todas as vantagens que o inventário extrajudicial proporciona.

Advogado no inventário extrajudicial

A própria lei já deixa clara a essencialidade do advogado nesse processo. No caso do inventário extrajudicial, a finalidade do advogado é cumprir as determinações legais, observando sempre os seus deveres e as responsabilidades. Além dessa orientação na lei, para que o advogado esteja presente no inventário extrajudicial, é importante estar ciente que não se trata de uma simples juntada de documentos.

O profissional especializado está habilitado não apenas a dizer aos familiares quais os documentos necessários e tirar as certidões, mas também vai observar detalhes e atendimentos a imposições legais que ocorrem em um inventário e que, certamente, poderiam passar despercebidos por alguém que não conhece do assunto – isso poderia comprometer a partilha correta dos bens.

Portanto, os herdeiros vão ser assistidos por um advogado e, se preferirem, cada um pode ter o seu advogado de mais confiança. Na escritura do inventário deve constar a qualificação dele, bem como a assinatura.

Como fazer um inventário extrajudicial

O primeiro passo para o inventário extrajudicial é escolher qual o Cartório de Notas onde ele será realizado. Em seguida, a família deve nomear um inventariante, isto é, a pessoa que vai administrar os bens da pessoa que faleceu. O inventariante é responsável por encabeçar todo o processo e também pagar eventuais dívidas que o falecido tenha deixado. Normalmente nomeia-se a esposa ou algum dos filhos, mas outros parentes também podem ser nomeados.

Com o processo iniciado, será necessário levantar as eventuais dívidas que tenham sido deixadas. Todas devem ser quitadas, até que o débito se esgote ou até o limite da herança. Para verificar as pendências, o cartório vai reunir alguns documentos já separados pelo advogado, como as certidões negativas de débito, que são documentos que comprovam que o falecido não deixou nenhuma dívida na esfera pública. As dívidas com credores particulares também precisam ser quitadas.

Além disso, no levantamento de bens, a família deve informar quais foram os bens deixados pelo falecido. Em seguida, o advogado vai reunir todos os documentos de posse atualizados, com as devidas matrículas de registro.

Para finalizar o inventário extrajudicial, é preciso pagar o Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doações (ITCMD). O imposto é estadual e a alíquota variam para cada estado. O pagamento desse tributo só acontece depois que não houver mais nenhuma pendência e funciona como um resumo de todos os bens deixados, os herdeiros que estão envolvidos no processo e os valores que precisam ser pagos.

Em São Paulo, por exemplo, o prazo para o recolhimento desse tributo é de trinta dias após a homologação do cálculo. Por lei estadual, o prazo não pode passar de 180 dias contados da data do falecimento do autor da herança.

Por isso, nesse momento, é interessante que a divisão dos bens já tenha sido conversada com a família, os documentos providenciados e as informações sobre herdeiros e partilha já reunidas.

No caso desse tributo, ele é calculado em cima do valor venal dos bens. A exemplo de imóveis, o valor a ser considerado é o que aparece no carnê do IPTU. A função do advogado, nesse momento, é de também explicar aos familiares quais são os direitos de cada um, inclusive para poder explicitar essa informação no ITCMD.

Apesar de se tratar de um processo simples, o inventário extrajudicial requer atenção e cuidado. Por isso, é importante que os familiares tenham total ciência que o papel do advogado nesse processo é para acelerar os trâmites e evitar que os documentos cheguem de forma incorreta no cartório. Portanto, é importante o diálogo e o repasse de todas as informações necessárias para que ele possa dar andamento ao inventário de modo que o resultado seja o melhor para os herdeiros e o mais rápido possível para os envolvidos nessa ação.

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ITBI: O que você precisa saber

Para realizar o sonho de comprar uma casa ou um apartamento, algumas etapas burocráticas precisarão ser cumpridas, não há como escapar. No entanto, há como se planejar para algumas quantias que são obrigatórias. Uma delas é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI).

Ele é parte importante da compra do imóvel, porque garante ao proprietário transferir o apartamento/casa para o seu nome. Apenas quitando esse imposto obrigatório é que o dono do imóvel pode constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.

O ITBI é um imposto municipal. Ele deve ser pago quando acontece uma transferência imobiliária. Portanto, a oficialização da transação só acontece depois que o tributo também estiver acertado, pois sem o pagamento do ITBI o imóvel não pode ser transferido, nem a documentação pode ser liberada.

É importante lembrar que esse imposto só é cobrado quando acontece a transferência de proprietário do imóvel envolvendo pessoas que ainda estejam vivas.

Caso a sucessão seja feita após o falecimento de alguém ou até mesmo por doação, é cobrado um outro imposto, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Para emitir a guia de pagamento do imposto, uma série de documentos são necessários. Entre eles estão contratos, formulários que podem variar de cada município e comprovantes de pagamento.

Em situação de dúvidas sobre a documentação, procure um advogado especialista, ele saberá conduzir a transação sem erros.

Como calcular o ITBI?

Como o tributo é municipal, não há um valor fixo a ser cobrado pelo imposto. Para que a quantia a ser paga seja definida, é preciso considerar o valor da venda que consta na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O cálculo também pode ser feito por meio do preço que foi registrado no contrato.

No entanto, como algumas prefeituras passaram a fazer cobranças indevidas, a exemplo da Prefeitura de São Paulo, a Justiça entendeu que o ITBI deve ser calculado em cima do valor de compra da propriedade, ainda que esse valor seja superior ao valor de venda que consta no IPTU.

Dessa forma, o valor do imposto fica coerente porque tem referência no valor real do imóvel e não corre o risco de ser atribuído em cima de valores não apurados.

Na prática, o que muitas vezes acontece, é que as prefeituras cobram o imposto em cima do valor de venda quando percebem que este é maior que o da negociação.

A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, adotou o valor de venda como a referência para calcular o ITBI, sem critério de análise. Isso, por sua vez, gerou uma cobrança em cima de valores muito superiores aos que, de fato, deveriam ser cobrados.

Como essa cobrança é ilegal, o contribuinte pode entrar com uma ação judicial para que o ITBI seja calculado com base no valor da negociação, de acordo com o entendimento da Justiça ou com base no valor venal, mas com uma análise precisa.

O cálculo, de forma legal, no entanto, não é complicado. Basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor de venda do imóvel. O resultado é a quantia a ser quitada. A alíquota, por sua vez, varia de cidade para cidade.

Em São Paulo, por exemplo, ela está em 3%. Para entender melhor, vamos a uma hipótese: se você pretende comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil, com a alíquota atual de 3%, em São Paulo, deverá pagar aos cofres do município um valor de R$ 15 mil.

Como gastar menos com imposto na compra de um imóvel

A forma mais eficaz de economizar no pagamento de impostos na hora de comprar um imóvel é saber quais são os seus direitos. Um deles é que é possível obter um desconto de 50% no registro e na escritura.

As únicas condições são de que o imóvel seja comprado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e com um valor abaixo de R$ 500 mil.

Conhecendo seus direitos também é possível reduzir o pagamento do ITBI, conforme explicado acima, principalmente se você comprou o imóvel na cidade de São Paulo.

Um bom planejamento de pagamento do imposto e de todas as taxas previstas com a compra de um imóvel também ajuda a reduzir os gastos.

É sempre recomendável que uma quantia seja reservada – com base em uma previsão do valor que deve ser o imposto – para gerenciar os pagamentos extras na hora de receber o imóvel.

Pode haver multa se o pagamento do imposto for atrasado, portanto, fique atento para não aumentar o orçamento previsto.

Evitar erros também significa economia, porque reduz o tempo gasto e impede que outras taxas tenham que ser pagas novamente. Por isso um advogado é sempre muito bem recomendado nessas situações. Portanto, faça um jogo de certidões e reúna tudo que é necessário. Entre esses documentos estão:

  • Comprovantes de residência, 
  • Cópia do título aquisitivo, 
  • Certidão de propriedade, 
  • Certidões negativas de vários órgãos, 
  • IPTU anteriores, 
  • Cópias autenticadas de RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento. 

A lista é bem extensa e detalhada. Qualquer dúvida, entre em contato conosco para esclarecermos os detalhes e ajustar à situação.

É preciso lembrar ainda que mesmo que o imóvel seja comprado ainda na planta, isto é, em construção, o pagamento do ITBI é obrigatório.

Nesse caso, para calcular o valor final do imposto, é utilizado o valor do imóvel quando ele já está pronto, construído. Portanto, pode sofrer variação, sendo uma valorização ou desvalorização.

Por Dr. Rony Mendes – Advogado, sócio-fundador do Escritório Mendes Santos Advogados e Consultores, formado pela Universidade Anhembi Morumbi e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Escola Paulista de Direito-EPD.

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