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Como reduzir o valor do ITBI na compra de um imóvel em São Paulo?

ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis, um tributo municipal que é pago sempre que há uma transação imobiliária, seja por transferência do nome do proprietário, seja por compra do imóvel ainda na planta. O processo de compra de um imóvel só é oficializado quando o imposto é pago. Sem a confirmação de pagamento do tributo, a propriedade não pode ser transferida para outro dono e nem a documentação é liberada.

O valor do ITBI vai variar de acordo com a cidade em que o imóvel é comprado. Em São Paulo, o valor é de 3% sobre a base de cálculo da transação. Para calcular o imposto, basta multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido. O melhor a se fazer, em acordo entre as parte, é considerar o valor de venda que foi negociado durante o contrato e não o valor venal, isto é, o que seria negociado em condições normais de mercado.

Para exemplificar e facilitar o entendimento, considerando a alíquota de São Paulo (3%), podemos considerar a compra de um imóvel cujo valor firmado em negociação foi de R$ 200 mil. A conta, portanto, seria feita da seguinte forma:

  • 200.000 x 3%: 6.000 = ITBI

Dessa forma, o valor pago de ITBI para transferir esse imóvel é de R$ 6 mil. Esse cálculo do exemplo, no entanto, só vale para compra direta do imóvel. Se houver um financiamento, o valor do imposto já é diferente.

Naquelas transferências que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou a Habitação de Interesse Social (HIS), é aplicada a porcentagem de 0,5% em cima do valor financiado, seguindo até o valor de limite máximo. Na cidade de São Paulo, o limite máximo é de R$ 88.714,99. Sobre os valores que excedem esse limite, seja no financiamento ou não, continua-se a aplicar a alíquota de 3%. O valor do ITBI será a soma das duas parcelas.

Ação judicial para reduzir valor do ITBI em São Paulo

Embora exista esse entendimento, a prefeitura de São Paulo tem feito uma cobrança indevida do ITBI. Devido a esse erro, o contribuinte pode acionar os seus direitos e garantir que o imposto seja pago com base no valor de negociação da compra do imóvel. Isso reduz o valor do tributo.

Conforme as legislações tributária e constitucional, a alíquota do ITBI deve ser estipulada sobre o valor que foi negociado ou sobre o valor venal do imóvel, prevalecendo o maior entre eles. No entanto, esse valor venal precisa passar por uma apuração detalhada, para que o tributo seja cobrado de forma coerente.

A Prefeitura de São Paulo, por sua vez, instituiu uma base de cálculo para cobrar o imposto em cima do valor venal, sem atribuir critérios para efetivar o valor correto. Essa situação gerou a cobrança de valores muito além do devido pelos contribuintes. Consequentemente, muitas ações judiciais foram iniciadas para assegurar o recolhimento justo do ITBI com base no maior valor entre o venal e o de transação.

Por causa da repercussão sobre o tema com as ações judiciais, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determinou que a base do cálculo do ITBI fosse o valor da transação ou o valor venal do imóvel, descartando o valor venal de referência.

Ainda assim, a Prefeitura de São Paulo segue fazendo cobranças indevidas do tributo do ITBI. Inclusive, no próprio site da prefeitura, além dos contribuintes declararem transações imobiliárias comuns, existe um campo específico para declarar transações imobiliárias por Mandados de Segurança ou por Avaliação Especial.

Valor venal e valor venal de referência

De acordo com a legislação, a pessoa que precisa pagar o imposto precisa fazer a consulta no site da Secretaria da Fazenda de São Paulo, para conseguir acessar o valor venal do imóvel que vai passar por transferência.

Nesse entendimento, há uma base de cálculo sobre a qual o tributo deve incidir, que se chama valor venal de referência. Na criação desse valor, a intenção do legislador seria aprovar uma quantia de mercado de uma forma individualizada, mais próxima da capacidade real do contribuinte.

Em São Paulo, o que tem acontecido é que os valores venais de referência são sempre maiores quando são comparados com os valores venais estabelecidos para o cálculo do IPTU. Para consultar o valor venal basta consultar no IPTU.

Em vários acórdãos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ)  tem decidido que não é obrigatório que o valor venal utilizado para apuração do IPTU seja atribuído ao valor do tributo em relação imóvel da negociação.

Dentre as principais soluções que tem sido apresentadas pelo STJ, a decisão mais recorrente para o cálculo do ITBI é estabelecer o valor com base na quantia estabelecida em contrato de transação, de acordo com o declarado pelo contribuinte.

Como existe certa dificuldade dos municípios em fiscalizar esses negócios jurídicos, principais nos quais envolvem as questões do ITBI, o mais importante nessas situações é buscar um advogado tributário. Afinal, recorrer a uma ação judicial requer conhecimento de causa, tempo e também cuidado para que todos os detalhes sejam levados em consideração e não corra o risco de perder a causa, voltando a pagar um valor de ITBI ainda alto.

Com a ação judicial, o morador de São Paulo pode recorrer sobre o valor atribuído pela prefeitura e pagar o imposto de acordo com o valor estabelecido na transação em contrato. Portanto, fique atento no momento dessas transações e converse com um advogado tributário para saber quais as chances e as possibilidades de recalcular o tributo.

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ITBI: O que você precisa saber

Para realizar o sonho de comprar uma casa ou um apartamento, algumas etapas burocráticas precisarão ser cumpridas, não há como escapar. No entanto, há como se planejar para algumas quantias que são obrigatórias. Uma delas é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI).

Ele é parte importante da compra do imóvel, porque garante ao proprietário transferir o apartamento/casa para o seu nome. Apenas quitando esse imposto obrigatório é que o dono do imóvel pode constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.

O ITBI é um imposto municipal. Ele deve ser pago quando acontece uma transferência imobiliária. Portanto, a oficialização da transação só acontece depois que o tributo também estiver acertado, pois sem o pagamento do ITBI o imóvel não pode ser transferido, nem a documentação pode ser liberada.

É importante lembrar que esse imposto só é cobrado quando acontece a transferência de proprietário do imóvel envolvendo pessoas que ainda estejam vivas.

Caso a sucessão seja feita após o falecimento de alguém ou até mesmo por doação, é cobrado um outro imposto, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Para emitir a guia de pagamento do imposto, uma série de documentos são necessários. Entre eles estão contratos, formulários que podem variar de cada município e comprovantes de pagamento.

Em situação de dúvidas sobre a documentação, procure um advogado especialista, ele saberá conduzir a transação sem erros.

Como calcular o ITBI?

Como o tributo é municipal, não há um valor fixo a ser cobrado pelo imposto. Para que a quantia a ser paga seja definida, é preciso considerar o valor da venda que consta na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O cálculo também pode ser feito por meio do preço que foi registrado no contrato.

No entanto, como algumas prefeituras passaram a fazer cobranças indevidas, a exemplo da Prefeitura de São Paulo, a Justiça entendeu que o ITBI deve ser calculado em cima do valor de compra da propriedade, ainda que esse valor seja superior ao valor de venda que consta no IPTU.

Dessa forma, o valor do imposto fica coerente porque tem referência no valor real do imóvel e não corre o risco de ser atribuído em cima de valores não apurados.

Na prática, o que muitas vezes acontece, é que as prefeituras cobram o imposto em cima do valor de venda quando percebem que este é maior que o da negociação.

A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, adotou o valor de venda como a referência para calcular o ITBI, sem critério de análise. Isso, por sua vez, gerou uma cobrança em cima de valores muito superiores aos que, de fato, deveriam ser cobrados.

Como essa cobrança é ilegal, o contribuinte pode entrar com uma ação judicial para que o ITBI seja calculado com base no valor da negociação, de acordo com o entendimento da Justiça ou com base no valor venal, mas com uma análise precisa.

O cálculo, de forma legal, no entanto, não é complicado. Basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor de venda do imóvel. O resultado é a quantia a ser quitada. A alíquota, por sua vez, varia de cidade para cidade.

Em São Paulo, por exemplo, ela está em 3%. Para entender melhor, vamos a uma hipótese: se você pretende comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil, com a alíquota atual de 3%, em São Paulo, deverá pagar aos cofres do município um valor de R$ 15 mil.

Como gastar menos com imposto na compra de um imóvel

A forma mais eficaz de economizar no pagamento de impostos na hora de comprar um imóvel é saber quais são os seus direitos. Um deles é que é possível obter um desconto de 50% no registro e na escritura.

As únicas condições são de que o imóvel seja comprado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e com um valor abaixo de R$ 500 mil.

Conhecendo seus direitos também é possível reduzir o pagamento do ITBI, conforme explicado acima, principalmente se você comprou o imóvel na cidade de São Paulo.

Um bom planejamento de pagamento do imposto e de todas as taxas previstas com a compra de um imóvel também ajuda a reduzir os gastos.

É sempre recomendável que uma quantia seja reservada – com base em uma previsão do valor que deve ser o imposto – para gerenciar os pagamentos extras na hora de receber o imóvel.

Pode haver multa se o pagamento do imposto for atrasado, portanto, fique atento para não aumentar o orçamento previsto.

Evitar erros também significa economia, porque reduz o tempo gasto e impede que outras taxas tenham que ser pagas novamente. Por isso um advogado é sempre muito bem recomendado nessas situações. Portanto, faça um jogo de certidões e reúna tudo que é necessário. Entre esses documentos estão:

  • Comprovantes de residência, 
  • Cópia do título aquisitivo, 
  • Certidão de propriedade, 
  • Certidões negativas de vários órgãos, 
  • IPTU anteriores, 
  • Cópias autenticadas de RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento. 

A lista é bem extensa e detalhada. Qualquer dúvida, entre em contato conosco para esclarecermos os detalhes e ajustar à situação.

É preciso lembrar ainda que mesmo que o imóvel seja comprado ainda na planta, isto é, em construção, o pagamento do ITBI é obrigatório.

Nesse caso, para calcular o valor final do imposto, é utilizado o valor do imóvel quando ele já está pronto, construído. Portanto, pode sofrer variação, sendo uma valorização ou desvalorização.

Por Dr. Rony Mendes – Advogado, sócio-fundador do Escritório Mendes Santos Advogados e Consultores, formado pela Universidade Anhembi Morumbi e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Escola Paulista de Direito-EPD.

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