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Como reduzir o valor do ITBI na compra de um imóvel em São Paulo?

ITBI é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis, um tributo municipal que é pago sempre que há uma transação imobiliária, seja por transferência do nome do proprietário, seja por compra do imóvel ainda na planta. O processo de compra de um imóvel só é oficializado quando o imposto é pago. Sem a confirmação de pagamento do tributo, a propriedade não pode ser transferida para outro dono e nem a documentação é liberada.

O valor do ITBI vai variar de acordo com a cidade em que o imóvel é comprado. Em São Paulo, o valor é de 3% sobre a base de cálculo da transação. Para calcular o imposto, basta multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido. O melhor a se fazer, em acordo entre as parte, é considerar o valor de venda que foi negociado durante o contrato e não o valor venal, isto é, o que seria negociado em condições normais de mercado.

Para exemplificar e facilitar o entendimento, considerando a alíquota de São Paulo (3%), podemos considerar a compra de um imóvel cujo valor firmado em negociação foi de R$ 200 mil. A conta, portanto, seria feita da seguinte forma:

  • 200.000 x 3%: 6.000 = ITBI

Dessa forma, o valor pago de ITBI para transferir esse imóvel é de R$ 6 mil. Esse cálculo do exemplo, no entanto, só vale para compra direta do imóvel. Se houver um financiamento, o valor do imposto já é diferente.

Naquelas transferências que envolvem o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) ou a Habitação de Interesse Social (HIS), é aplicada a porcentagem de 0,5% em cima do valor financiado, seguindo até o valor de limite máximo. Na cidade de São Paulo, o limite máximo é de R$ 88.714,99. Sobre os valores que excedem esse limite, seja no financiamento ou não, continua-se a aplicar a alíquota de 3%. O valor do ITBI será a soma das duas parcelas.

Ação judicial para reduzir valor do ITBI em São Paulo

Embora exista esse entendimento, a prefeitura de São Paulo tem feito uma cobrança indevida do ITBI. Devido a esse erro, o contribuinte pode acionar os seus direitos e garantir que o imposto seja pago com base no valor de negociação da compra do imóvel. Isso reduz o valor do tributo.

Conforme as legislações tributária e constitucional, a alíquota do ITBI deve ser estipulada sobre o valor que foi negociado ou sobre o valor venal do imóvel, prevalecendo o maior entre eles. No entanto, esse valor venal precisa passar por uma apuração detalhada, para que o tributo seja cobrado de forma coerente.

A Prefeitura de São Paulo, por sua vez, instituiu uma base de cálculo para cobrar o imposto em cima do valor venal, sem atribuir critérios para efetivar o valor correto. Essa situação gerou a cobrança de valores muito além do devido pelos contribuintes. Consequentemente, muitas ações judiciais foram iniciadas para assegurar o recolhimento justo do ITBI com base no maior valor entre o venal e o de transação.

Por causa da repercussão sobre o tema com as ações judiciais, o Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo determinou que a base do cálculo do ITBI fosse o valor da transação ou o valor venal do imóvel, descartando o valor venal de referência.

Ainda assim, a Prefeitura de São Paulo segue fazendo cobranças indevidas do tributo do ITBI. Inclusive, no próprio site da prefeitura, além dos contribuintes declararem transações imobiliárias comuns, existe um campo específico para declarar transações imobiliárias por Mandados de Segurança ou por Avaliação Especial.

Valor venal e valor venal de referência

De acordo com a legislação, a pessoa que precisa pagar o imposto precisa fazer a consulta no site da Secretaria da Fazenda de São Paulo, para conseguir acessar o valor venal do imóvel que vai passar por transferência.

Nesse entendimento, há uma base de cálculo sobre a qual o tributo deve incidir, que se chama valor venal de referência. Na criação desse valor, a intenção do legislador seria aprovar uma quantia de mercado de uma forma individualizada, mais próxima da capacidade real do contribuinte.

Em São Paulo, o que tem acontecido é que os valores venais de referência são sempre maiores quando são comparados com os valores venais estabelecidos para o cálculo do IPTU. Para consultar o valor venal basta consultar no IPTU.

Em vários acórdãos, o Superior Tribunal de Justiça (STJ)  tem decidido que não é obrigatório que o valor venal utilizado para apuração do IPTU seja atribuído ao valor do tributo em relação imóvel da negociação.

Dentre as principais soluções que tem sido apresentadas pelo STJ, a decisão mais recorrente para o cálculo do ITBI é estabelecer o valor com base na quantia estabelecida em contrato de transação, de acordo com o declarado pelo contribuinte.

Como existe certa dificuldade dos municípios em fiscalizar esses negócios jurídicos, principais nos quais envolvem as questões do ITBI, o mais importante nessas situações é buscar um advogado tributário. Afinal, recorrer a uma ação judicial requer conhecimento de causa, tempo e também cuidado para que todos os detalhes sejam levados em consideração e não corra o risco de perder a causa, voltando a pagar um valor de ITBI ainda alto.

Com a ação judicial, o morador de São Paulo pode recorrer sobre o valor atribuído pela prefeitura e pagar o imposto de acordo com o valor estabelecido na transação em contrato. Portanto, fique atento no momento dessas transações e converse com um advogado tributário para saber quais as chances e as possibilidades de recalcular o tributo.

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