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Economizar na compra e venda de imóveis: como o advogado tributarista pode ajudar?

Quando tratamos sobre a compra ou venda de um imóvel pensamos logo em como economizar com todas as taxas e tributos que envolvem esse tipo de transação. É possível acionar alguns gatilhos nesses momentos justamente para evitar cobrança exagerada e realizar um financiamento vantajoso para quem vende e para quem compra. É nesse momento que entra o advogado tributário, a pessoa capaz não apenas de ajudar na economia, mas também de indicar como é possível ter lucros e cortar custos nos momentos corretos.

Há algumas dicas que são básicas, mas, claro, para muitas pessoas é difícil e requer tempo pensar em tantas questões e ainda conseguir fazer a escolha certa. Se você é uma pessoa que deseja comprar um imóvel, deve ficar atento a alguns detalhes, como o registro da compra. Caso você compre o primeiro imóvel dentro do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e ele não custar mais que R$ 500 mil, a lei de registros dá o direito ao comprador de obter 50% de desconto na escritura.

O cartório onde o registro será feito pode não informar sobre essa lei. É por isso que o advogado tributarista é tão importante nesses momentos, pois saberá discriminar quais os direitos que você deve fazer valer.

Além disso, na maioria das compras de imóveis, as pessoas optam pelo financiamento. É claro que comprometer uma parte da renda por um longo prazo não é vantajoso, nem é exatamente o que as pessoas desejam, mas é possível fechar o contrato com taxas de juros menores. Para isso, é essencial uma pesquisa detalhada, afinal, qualquer percentual de diferença pode representa bastante quando calculado junto ao dinheiro final.

Já para quem deseja vender um imóvel, são necessárias outras saídas para obter vantagem e evitar algumas burocracias. Não tem como fugir das questões tributárias referentes às transações imobiliárias. Nesse caso, um advogado pode agilizar e ajudar no que for necessário.

Como pagar menos impostos na compra do imóvel?

Pagar menos impostos é o que todo mundo deseja. A compra de um imóvel possibilita várias formas de investimentos e, consequentemente, diminui o peso que é uma parcela de um apartamento, por exemplo, já que a compra está dando algum retorno.

Existem algumas formas de diminuir a tributação e uma delas é optar pela venda enquanto pessoa jurídica (PJ), caso seja possível. Além de considerar a tributação na venda e a possibilidade de fazer um planejamento de sucessão de bens ainda em vida, o imposto também pode ser menor. Se a venda é feita enquanto pessoa física (PF), o dono do imóvel pode pagar 15% de imposto de renda na modalidade específica. Mas se a venda for realizada por PJ, a tributação pode ser de, aproximadamente, 6%.

Além da redução da tributação, os imóveis em nome de uma empresa ganham a facilitação para a transferência de bens entre herdeiros, pois eles vão receber parte do imóvel e não o imóvel diretamente.

Advogado imobiliário pode ajudar a evitar erros

As transações imobiliárias são um calo para muita gente. São tantos processos que se perder no meio do caminho é bem fácil. Um especialista em direito imobiliário é quem também pode resolver os problemas nesse momento. Ele garante não só que você esteja protegido de grandes erros, mas que também saiba todos os detalhes do processo, sabendo o que está vendendo ou comprando sem deixar dúvidas.

Além disso, o advogado imobiliário, além de ter ciência do processo legal, também dá total garantia ao comprador ou vendedor de que a documentação necessária para a transação foi reunida com êxito e sem erros.

Caso você esteja resolvendo tudo sozinho e, por um acaso, comete um erro grave ou deixa algum documento importante de fora da papelada necessária, toda a negociação e processo de transação pode dar errado.

O advogado imobiliário vai ler todos os documentos antes de assinar o contrato, além de revisar toda a documentação necessária, como documentos de hipoteca, lista de venda, escritura, apólices de seguro e de título, pesquisas e também descrições legais.

Também é papel do advogado imobiliário – e faz toda a diferença durante a compra ou venda de um imóvel – trabalhar com agentes imobiliários e credores hipotecários. O especialista vai garantir que tarefas como a inspeção da casa, aprovação de transações mais complexas e outras questões legais sejam concluídas com eficácia.

Como uma forma também de economizar ou evitar que quantias inesperadas surjam no orçamento, os advogados especialistas vão analisar os impostos sobre o imóvel, ver as avaliações e explicar todos os detalhes ao cliente, para garantir também alguma autonomia.

Consultar um advogado é sempre a melhor solução quando pelo menos uma das pessoas envolvidas na transação tem dúvidas sobre o processo. A documentação, que aparentemente é algo simples, se torna um dos principais passos do processo de venda ou compra, pois qualquer mínimo erro pode modificar e estender a transação. Por isso, procure advogados tributário e imobiliário para esse momento. Assim, fica garantida a economia de tributos e evita qualquer erro no processo de transação.

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ITBI: O que você precisa saber

Para realizar o sonho de comprar uma casa ou um apartamento, algumas etapas burocráticas precisarão ser cumpridas, não há como escapar. No entanto, há como se planejar para algumas quantias que são obrigatórias. Uma delas é o Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis (ITBI).

Ele é parte importante da compra do imóvel, porque garante ao proprietário transferir o apartamento/casa para o seu nome. Apenas quitando esse imposto obrigatório é que o dono do imóvel pode constar como proprietário na matrícula e no registro do imóvel.

O ITBI é um imposto municipal. Ele deve ser pago quando acontece uma transferência imobiliária. Portanto, a oficialização da transação só acontece depois que o tributo também estiver acertado, pois sem o pagamento do ITBI o imóvel não pode ser transferido, nem a documentação pode ser liberada.

É importante lembrar que esse imposto só é cobrado quando acontece a transferência de proprietário do imóvel envolvendo pessoas que ainda estejam vivas.

Caso a sucessão seja feita após o falecimento de alguém ou até mesmo por doação, é cobrado um outro imposto, o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD).

Para emitir a guia de pagamento do imposto, uma série de documentos são necessários. Entre eles estão contratos, formulários que podem variar de cada município e comprovantes de pagamento.

Em situação de dúvidas sobre a documentação, procure um advogado especialista, ele saberá conduzir a transação sem erros.

Como calcular o ITBI?

Como o tributo é municipal, não há um valor fixo a ser cobrado pelo imposto. Para que a quantia a ser paga seja definida, é preciso considerar o valor da venda que consta na guia de recolhimento do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU). O cálculo também pode ser feito por meio do preço que foi registrado no contrato.

No entanto, como algumas prefeituras passaram a fazer cobranças indevidas, a exemplo da Prefeitura de São Paulo, a Justiça entendeu que o ITBI deve ser calculado em cima do valor de compra da propriedade, ainda que esse valor seja superior ao valor de venda que consta no IPTU.

Dessa forma, o valor do imposto fica coerente porque tem referência no valor real do imóvel e não corre o risco de ser atribuído em cima de valores não apurados.

Na prática, o que muitas vezes acontece, é que as prefeituras cobram o imposto em cima do valor de venda quando percebem que este é maior que o da negociação.

A Prefeitura de São Paulo, por exemplo, adotou o valor de venda como a referência para calcular o ITBI, sem critério de análise. Isso, por sua vez, gerou uma cobrança em cima de valores muito superiores aos que, de fato, deveriam ser cobrados.

Como essa cobrança é ilegal, o contribuinte pode entrar com uma ação judicial para que o ITBI seja calculado com base no valor da negociação, de acordo com o entendimento da Justiça ou com base no valor venal, mas com uma análise precisa.

O cálculo, de forma legal, no entanto, não é complicado. Basta multiplicar a alíquota do imposto com o valor de venda do imóvel. O resultado é a quantia a ser quitada. A alíquota, por sua vez, varia de cidade para cidade.

Em São Paulo, por exemplo, ela está em 3%. Para entender melhor, vamos a uma hipótese: se você pretende comprar um imóvel no valor de R$ 500 mil, com a alíquota atual de 3%, em São Paulo, deverá pagar aos cofres do município um valor de R$ 15 mil.

Como gastar menos com imposto na compra de um imóvel

A forma mais eficaz de economizar no pagamento de impostos na hora de comprar um imóvel é saber quais são os seus direitos. Um deles é que é possível obter um desconto de 50% no registro e na escritura.

As únicas condições são de que o imóvel seja comprado por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e com um valor abaixo de R$ 500 mil.

Conhecendo seus direitos também é possível reduzir o pagamento do ITBI, conforme explicado acima, principalmente se você comprou o imóvel na cidade de São Paulo.

Um bom planejamento de pagamento do imposto e de todas as taxas previstas com a compra de um imóvel também ajuda a reduzir os gastos.

É sempre recomendável que uma quantia seja reservada – com base em uma previsão do valor que deve ser o imposto – para gerenciar os pagamentos extras na hora de receber o imóvel.

Pode haver multa se o pagamento do imposto for atrasado, portanto, fique atento para não aumentar o orçamento previsto.

Evitar erros também significa economia, porque reduz o tempo gasto e impede que outras taxas tenham que ser pagas novamente. Por isso um advogado é sempre muito bem recomendado nessas situações. Portanto, faça um jogo de certidões e reúna tudo que é necessário. Entre esses documentos estão:

  • Comprovantes de residência, 
  • Cópia do título aquisitivo, 
  • Certidão de propriedade, 
  • Certidões negativas de vários órgãos, 
  • IPTU anteriores, 
  • Cópias autenticadas de RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento. 

A lista é bem extensa e detalhada. Qualquer dúvida, entre em contato conosco para esclarecermos os detalhes e ajustar à situação.

É preciso lembrar ainda que mesmo que o imóvel seja comprado ainda na planta, isto é, em construção, o pagamento do ITBI é obrigatório.

Nesse caso, para calcular o valor final do imposto, é utilizado o valor do imóvel quando ele já está pronto, construído. Portanto, pode sofrer variação, sendo uma valorização ou desvalorização.

Por Dr. Rony Mendes – Advogado, sócio-fundador do Escritório Mendes Santos Advogados e Consultores, formado pela Universidade Anhembi Morumbi e pós-graduado em Direito Processual Civil pela Escola Paulista de Direito-EPD.

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